REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

“CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL  PARQUE” - PROPIEDAD HORIZONTAL

CALLE  35  No. 4A-20,  BARRIO ALFONSO LOPEZ. BUCARAMANGA.

 

MARLO SIERRA ACEROS,  identificado con C. C. # 91.222.614 de Bucaramanga,  en su condición de Administrador del CONJUNTO RESIDENCIAL “EL REFUGIO DEL PARQUE”,  PROPIEDAD HORIZONTAL,  I y II ETAPAS,  compareció a esta Notaria y manifestó:

PRIMERO.- Que el CONJUNTO RESIDENCIAL “EL REFUGIO DEL PARQUE”,  PROPIEDAD HORIZONTAL, situado en la Calle 35 # 4 A – 20,  Barrio Alfonso López de la ciudad de Bucaramanga,  Santander,    actualmente está constituido por la I ETAPA, formada por los Bloques 1 y 2,  de veinte (20) Apartamentos cada uno,  con Personería Jurídica # 123,  Resolución # 386 de Agosto 29 del año 2.005,  Reglamento de Propiedad Horizontal según Escritura No. 4.972,  del 6 de Septiembre del año 1.991,  corrida en la Notaría Tercera de Bucaramanga,  y la II ETAPA,  formada por los Bloques 3,  4 y 5,  de veinte Apartamentos cada uno,  con Personería Jurídica # 124,  Resolución # 387 de Agosto 29 del año 2.005,  Reglamento de Propiedad Horizontal,  protocolizado en Escritura No. 3.420 del 9 de Diciembre del año 1.992 y Escritura No. 1.597 del 8 de Junio del año 1.993,  corridas en la Notaría Segunda de Bucaramanga,  para un gran total de 100 Apartamentos,  de uso residencial.

SEGUNDO.- Que tanto el Reglamento de Propiedad Horizontal de la I ETAPA,  como el Reglamento de Propiedad Horizontal de la  II ETAPA,  fueron constituidos de conformidad con las normas prescritas en la Ley 182 de 1.948 y el Decreto reglamentario 1365 de 1.986,  y que anexos a estos Reglamentos de Propiedad Horizontal,  se encuentran los Planos y las licencias de construcción,  expedidas por las autoridades respectivas,  en su oportunidad.

TERCERO.- Que el CONJUNTO RESIDENCIAL “EL REFUGIO DEL PARQUE”,  PROPIEDAD HORIZONTAL,  fue concebido como una unidad urbanística y los Reglamentos de Propiedad Horizontal de las Etapas I y II,  previenen  la unificación de éstos para formar una sola Persona Jurídica ya que los copropietarios del Conjunto comparten,  el mismo acceso a las instalaciones,  terrenos,  portería,  vigilancia,  administración,  instalaciones eléctricas,  telefónicas,  citófonos,  acueducto (tanque subterráneo y bombas),  alcantarillado,  muro de encerramiento, etc,  por tanto la unificación no solo es una necesidad sino una obligación.    

CUARTO.- Que debidamente autorizado por la Asamblea Extraordinaria de Copropietarios del CONJUNTO RESIDENCIAL “EL REFUGIO DEL PARQUE”,  PROPIEDAD HORIZONTAL,  realizada el día 15  del Septiembre del año 2.005,  según consta en el Acta No. 01 y que forma parte integral de esta Escritura,  correspondiente a la Asamblea en mención,  protocoliza el Reglamento de Propiedad Horizontal,  que unifica la I ETAPA,  con la  II ETAPA,  para formar una sola persona Jurídica,  denominada,  CONJUNTO RESIDENCIAL “EL REFUGIO DEL PARQUE”,  PROPIEDAD HORIZONTAL,  de uso residencial.

QUINTO.- Que el CONJUNTO RESIDENCIAL “EL REFUGIO DEL PARQUE”,  PROPIEDAD HORIZONTAL, y su  Reglamento de Propiedad Horizontal,  quedan totalmente subordinados y sometidos a los cánones y mandatos de la Ley 675 del 3 de Agosto del año 2.001,  a las Leyes que la modifiquen,  adicionen o reglamenten.

SEXTO.- Que el texto del Reglamento de Propiedad Horizontal,  que aprobó la Asamblea de Copropietarios,  que se eleva a la categoría de Escritura Pública,  que señala las normas que en adelante rigen la vida de la nueva persona jurídica,  CONJUNTO RESIDENCIAL “EL REFUGIO DEL PARQUE”,  PROPIEDAD HORIZONTAL,  es el siguiente:

CAPÍTULO I.  DEL OBJETO, EFECTO, NORMATIVIDAD, REFORMAS, PERSONA JURÍDICA, DOMICILIO Y REGISTRO. ARTÍCULO 1.  DEL OBJETO: El presente Reglamento de administración de la Propiedad Horizontal del  CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-, tiene como objeto la aplicación  y  adecuación de los principios generales establecidos en la ley para el desarrollo y funcionamiento de esta clase de inmuebles; determinar e identificar los bienes privados o de propiedad exclusiva o privada, o de dominio particular y los bienes de uso común o bienes comunes, tanto esenciales como no esenciales y reglamentar igualmente su uso; determinar la proporción con que cada propietario deberá contribuir al pago de las expensas comunes necesarias, que sean requeridas para la existencia, la seguridad y la conservación de los bienes comunes del Conjunto, tales como los servicios necesarios para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos; constituir los órganos de dirección, administración y control del Conjunto, y señalarles las funciones respectivas, que estarán orientadas por el respeto de la función social y ecológica de la propiedad, por el respeto al derecho al debido proceso, el respeto a la dignidad humana, la defensa y el establecimiento de la convivencia pacífica y la solidaridad social  entre los copropietarios, tenedores o usuarios del Conjunto, así como por la protección del espacio público y la concertación para la solución de conflictos de convivencia que pudieren presentarse; establecer y determinar las obligaciones y los deberes que los propietarios y moradores del Conjunto, tienen para con sus vecinos y la comunidad de propietarios; determinar o establecer las causales de extinción total y parcial de la propiedad horizontal, la división de la copropiedad, la liquidación de la persona jurídica y el procedimiento respectivo, y en general, establecer las reglas que gobiernan la organización y el funcionamiento del Conjunto y sujetar los bienes destinados al uso o servicio común de todos o parte de los propietarios, al dominio de la persona jurídica que existe conforme a la ley y se ajusta sometiendo al Conjunto, al régimen de la Propiedad Horizontal  de la Ley 675 de agosto 3 del 2001.  ARTÍCULO 2.  OBLIGATORIEDAD: Las normas contenidas en el presente reglamento de Propiedad Horizontal obligan no solo a los actuales propietarios sino también a los futuros adquirentes a cualquier título, de derechos reales en el CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-, y a todos  quienes usen o disfruten de sus bienes de dominio exclusivo o privado, bien sea  a título de arrendatarios, comodatarios o a cualquier otro título consagrado en la ley.  PARÁGRAFO:   Las disposiciones de este Reglamento de Propiedad Horizontal se entenderán incorporadas en toda enajenación o transferencia de dominio sobre los bienes de dominio exclusivo o particular, bien sea por actos o contratos entre vivos, como por causa de muerte, en los gravámenes reales que sobre ellos constituyan, como también en aquellos  actos o contratos que impliquen tenencia, uso o goce de los mismos. ARTÍCULO 3.  PERSONA JURÍDICA: El régimen de Propiedad Horizontal constituido legalmente sobre el CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-, da origen según lo establecido por la Ley 675 de agosto 3 de  2001 a una persona jurídica de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular.  Su objeto es el de administrar correcta y  eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común  de los propietarios de bienes privados,  cumplir y hacer cumplir la Constitución Política,  la Ley y el Reglamento de Propiedad Horizontal.  Su denominación corresponderá a la de su edificio y su domicilio será el municipio de Bucaramanga y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.  PARÁGRAFO PRIMERO: La representación legal de la persona jurídica corresponde al administrador elegido en debida forma. PARÁGRAFO SEGUNDO: Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán integrados por los ingresos provenientes de las expensas comunes, ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.  ARTÍCULO 4.  EXISTENCIA Y REPRESENTACIÓN LEGAL: Tanto la inscripción como la certificación sobre la existencia y representación legal de la persona jurídica,  corresponde al Alcalde Municipal de Bucaramanga o a la persona o entidad en quien este delegue dicha facultad.  Así mismo, en los casos de cambio de representante legal, deberán presentarse para su registro y certificación los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan esta representación.  ARTÍCULO 5.  DOMICILIO:  La persona jurídica cuya denominación corresponde a la misma del Conjunto, tiene como domicilio el municipio de Bucaramanga, Santander, ciudad en donde se encuentra ubicado el CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-.  ARTÍCULO 6.  SOMETIMIENTO A LA LEY 675 DEL 2001 Y PREVALENCIA:  El presente Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal ha sido adecuado en un todo a las prescripciones contempladas para los edificios en la Ley 675 de 2001, estableciéndose por lo demás, conforme al Artículo 86 Ibídem, que en caso de incompatibilidad entre la ley y este Reglamento de Propiedad Horizontal, o de la ley con los reglamentos o decisiones que se expidan por la Asamblea General de Propietarios, prevalecerán en todo las disposiciones legales, siendo ineficaces las decisiones que se tomen en contrario.

CAPÍTULO II.  TRADICIÓN, PROPIETARIOS, TÍTULOS Y DETERMINACIÓN DEL INMUEBLE, PLANOS Y MEMORIAS. ARTÍCULO 7. TRADICIÓN DEL INMUEBLE: EL CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE -PROPIEDAD HORIZONTAL-, se halla situado en el municipio de Bucaramanga en el perímetro urbano del mismo, identificado en su puerta de entrada con el número Calle 35 Nº 4A-20 del Barrio Alfonso López,  conformado por 100 unidades privadas destinadas a vivienda,  100 unidades comunes de uso exclusivo destinadas a parqueo, 1 unidad de uso común destinada a la administración, 1 unidad de uso común destinada para portería y 1 unidad de uso común destinada para cuarto de aseo, y 1 unidad de uso común destinada a cuarto de herramienta e implementos de aseo y jardinería. ARTÍCULO 8. PROPIETARIOS, TITULOS Y DETERMINACIÓN DEL TERRENO: 1) Que el lote donde se construyó el CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-, lo adquirió la Sociedad GONZALEZ PUYANA ASOCIADOS-CONSTRUCCIONES O & P LTDA “GP-OP CONSTRUCCIONES LTDA”, con NIT 860.523.963-2, por compra hecha a la Sociedad  GONZALEZ PUYANA CONSTRUCCIONES LTDA, antes INDUSTRIAS DE CEMENTO L.A. LTDA, sociedad comercial domiciliada en Bucaramanga constituida mediante Escritura Pública Número seis diez y seis (616) de fecha cuatro (4) de marzo de mil novecientos setenta (l.974)  de la notaría Tercera de Bucaramanga y reformada según consta  en sucesivas escrituras, la última de las cuales corresponde a la número dos mil doscientos diez y ocho (2.218) de fecha junio diez (10) de mil novecientos ochenta y seis (1.986) de la Notaría Primera del círculo de Bucaramanga, con NIT número 890.204.535, según consta en Escritura Pública número mil cuatrocientos cuarenta y uno (1.441) de fecha de mayo catorce (14) de mil novecientos noventa y uno (1.991), otorgada por la Notaría Segunda del Círculo de Bucaramanga.  Que la sociedad GONZALEZ PUYANA CONSTRUCCIONES LTDA, a su vez adquirió el inmueble de la siguiente manera:  a)El cincuenta por ciento (50%) por compra hecha al señor JORGE RODRÍGUEZ DELGADO, según consta en la Escritura Pública número mil novecientos ochenta y dos (1.982) de fecha mayo veintiuno (21) de mil novecientos ochenta y seis (1.986) de la Notaría Primera del Círculo de Bucaramanga, registrada en Agosto veintiséis (26) de mil novecientos ochenta y seis (1.986) con el número 022396, número de matrícula 300-0138.853 y, b) El cincuenta por ciento (50%) por compra hecha a la sociedad CONSTRUCTORA  L.A. LTDA, sociedad comercial domiciliada en Bucaramanga, constituida por Escritura Pública número dos mil ochocientos cuarenta y nueve (2.849) de septiembre 28 de mil novecientos ochenta y uno (1.981) de la Notaría Primera del Círculo de Bucaramanga,  según consta en la Escritura Pública tres mil quinientos ochenta y ocho (3.588) de septiembre cuatro (4) de mil novecientos ochenta y nueve (1.989) otorgada por la Notaría Primera del Círculo de Bucaramanga, registrada en Agosto dos (2) del mil novecientos noventa (1.990) con el número 24797, número de matrícula inmobiliaria 300-0138.853. 2) Que el lote donde se construyó el CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE-PROPIEDAD HORIZONTAL, distinguido con el folio de la Matrícula Inmobiliaria número 300-0138-853,   y Registro Catastral No. 01-05-100000.1000,  se desenglobó en tres (3)  lotes,  denominados: LOTE A, LOTE B y LOTE C, de acuerdo a la Escritura Pública No. 1.441 de la Notaría Segunda del círculo de Bucaramanga,  otorgada el 14 de Mayo de 1.991,  cuya denominación,  cabida y linderos son los siguientes:  LOTE A: Con área total aproximada de dos mil cuatrocientos veintidós metros cuadrados (2.422 m²),  Matrícula Inmobiliaria No. 300-0181.315 y sus linderos son: NORTE,  en longitud aproximada de catorce metros (14 mts.) ,  con el Lote C,  producto del desenglobe;  por el ORIENTE,  en longitud aproximada de treinta y siete metros con ochenta y seis centímetros (37,86 mts.),  con los predios Catastrales Nos.  01-05-100-004,  01- 05-100-005,  01-05-100-006 y 01-05-100-007;  en longitud aproximada de sesenta y siete centímetros (0,67 mts.),  con el predio Catastral No. 01-05-11-016 y en longitud aproximada de siete metros (7,00 mts.),  con el Lote C;  por el SUR: en longitud aproximada de nueve metros (9,00 mts.),  con el predio Catastral No. 01-05-100-016 y en longitud aproximada de setenta metros (70,00 mts.),  con el Lote B,  producto del desenglobe;  por el OCCIDENTE:  en longitud aproximada de ochenta y seis metros ( 86,00 mts.)  con la Carrera 4ª,  (hoy Calle 35).   LOTE B: Con área total aproximada de dos mil quinientos quince metros cuadrados (2.515,00 m²),  identificado con la Matrícula Inmobiliaria No. 300- 0181.316 y sus linderos son: por el NORTE: en longitud aproximada de setenta metros (70,00 mts.),  con el Lote A;  por el ORIENTE:  en longitud aproximada de cuarenta metros con ochenta centímetros (40,80 mts.),  con los predios Catastrales Nos. 01-05-100-016  y 01-05-100-017;  por el SUR: en longitud aproximada de cincuenta y seis metros con ochenta centímetros (56,80 mts.),  con la carrera 37 y por el OCCIDENTE:  en longitud aproximada de treinta y nueve metros con cincuenta centímetros (39,50 mts.),  con la Carrera 4ª.    LOTE C: Con área total aproximada de doscientos noventa metros cuadrados (290,00 m²),  identificado con Matrícula Inmobiliaria No. 300-0181-317 y sus linderos son: por el NORTE: en longitud aproximada de diez y seis metros con cincuenta centímetros (16,50 mts.),  con la Calle 35;  por el ORIENTE: en longitud aproximada de diez y siete metros (17,00 mts.),  con los predios Catastrales Nos. 01-05-11-002,  01-05-11-003 y 01-05-11-004;  por el SUR: en longitud aproximada de trece metros con sesenta y cuatro centímetros (13,64 mts.),  con el Lote A y por el OCCIDENTE: en longitud aproximada de ocho metros (8,00 mts),  con el Lote A;  y en longitud aproximada de nueve metros (9,00 mts.),  con la Carrera 4ª.    3) Que mediante Escritura Pública No.  Tres mil ciento sesenta y cinco (3.165),  de fecha Noviembre 17 de 1.992,  otorgada por la Notaría Segunda de Bucaramanga,  se desenglobó el LOTE B;  en dos (2) porciones denominadas  LOTE B1 Y LOTE B2,  cuya denominación,  cabida y linderos son los siguientes: LOTE B1: Area total aproximadamente,  dos mil cuatrocientos treinta y un metros con quince centímetros cuadrados (2.431,15  m²),  identificado con Matrícula Inmobiliaria No. 300-196-747 sus linderos son,  por el NORTE: en longitud aproximada de setenta  metros (70,00 mts.),  con el Lote A,  Matrícula Inmobiliaria No. 300-0181-315  y en longitud aproximada de tres metros con noventa centímetros (3,90 mts.),  con el Lote B2,  producto del desenglobe; por el ORIENTE: en longitud aproximada de cuarenta metros con ochenta centímetros (40,80 mts.),  con los predios catastrales Nos. 01-05-11-016 y 01-05-100-017;  por el SUR: en longitud aproximada de cincuenta y seis metros con ochenta centímetros (56,80 mts.),  con la Calle 37  y en longitud aproximada de tres metros con noventa centímetros (3,90 mts.),  con el Lote B2,  producto del desenglobe;  por el OCCIDENTE: en longitud aproximada de cinco metros con cincuenta centímetros (5,50 mts.),  con la Carrera 4ª,  en longitud aproximada de veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts.),  con el Lote B2,  producto del desenglobe y en longitud aproximada de doce metros con cincuenta centímetros (12,50 mts.),  con la Carrera 4ª.  LOTE B2: Area total aproximada,  ochenta y tres metros con ochenta y cinco centímetros cuadrados (83,85 m²),  sus linderos son;  por el NORTE: en una longitud aproximada de tres metros con noventa centímetros (3,90 mts.),  con el Lote B1,  producto del desenglobe;  por el ORIENTE: en una longitud aproximada de veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts.),  con el Lote B1,  producto del desenglobe;  por el SUR: en una longitud aproximada de tres  metros con noventa centímetros (3,90 mts.),  con el Lote B1,  producto del desenglobe  y por el OCCIDENTE:  en una longitud aproximada de veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts.),  con la Carrera 4A.  4)  Que el lote donde se construyó el CONJUNTO RESIDENCIAL EL “EL REFUGIO DEL PARQUE”,  PROPIEDAD HORIZONTAL,  cuyo único acceso es por la Calle treinta y cinco (35) número cuatro a veinte (4 A-20),  según Boletín de Nomenclatura número 11416  y radicación número 869 expedido por el Departamento Administrativo de Planeación,  Perímetro Urbano de Bucaramanga,  utilizó para su construcción los lotes A y B1,  descritos anteriormente,  e identificados con las Matrículas Inmobiliarias Nos. 300 – 0000181.315 y 300 – 000196.747.

ARTÍCULO 9.  PLANOS Y MEMORIAS: Los planos y memorias descriptivas del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUFIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL,  tanto de su I ETAPA como de su II ETAPA,  ubicado en la Calle treinta y cinco (35) Número cuatro A veinte (4 A -20), son inseparables del presente reglamento para todos los efectos relacionados con la determinación de las unidades privadas.  Los planos del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE – PROPIEDAD HORIZONTAL,  fueron debidamente aprobados por el Departamento Administrativo de Planeación Municipal de Bucaramanga y fue construido según Licencia de Construcción  No. D.T.C. 660 – 91, de fecha de octubre veintinueve (29) de mil novecientos ochenta y siete (1.987).  Su nomenclatura es la siguiente: CALLE 35 No. 4A-20 PORTERIA por donde se accede a todas las Unidades Privadas y parqueaderos.  Están protocolizados con las Escrituras Públicas Nos. 4.972 del 6 de Septiembre del año 1.991,  de la Notaría Tercera y Escritura Pública No. 3.420 del 9 de Diciembre del año 1.992,  de la Notaría Segunda,  aclarada por la Escritura Pública No. 1.597 del 8 de Junio del año 1.993.  

CAPÍTULO III.  DE LA DIVISIÓN Y DESTINACIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. ARTÍCULO 10. CONFORMACIÓN:  El CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL, se compone de un lote de terreno determinado y alinderado como se dijo anteriormente y forman parte de él,  100 unidades privadas destinadas para apartamentos, distribuidos en cinco (5) bloques denominados bloque 1, bloque 2, bloque 3, bloque 4 y bloque 5;  100 unidades comunes de uso exclusivo destinadas a parqueo, 1 unidad de uso común  destinada a la administración, 1 unidad de uso común  destinada para portería y 1 unidad de uso común  destinada para cuarto de aseo, y 1 unidad de uso común destinada a cuarto de herramientas e implementos de aseo y jardinería, y de los bienes de dominio común que más adelante se determinarán sobre los cuales como su nombre lo indica, se ejerce el dominio y goce inalienable e indivisible por todos los copropietarios del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL.  Así las cosas, cada propietario será dueño y poseedor exclusivo de sus unidades privadas y podrá disponer de ellas por causa de muerte, enajenarlo, hipotecarlo, entregarlo en anticresis, en comodato o arrendamiento, gravar o limitar su dominio en cualquier forma, especialmente con derechos de usufructo, servidumbre, uso o habitación según su destinación, sin necesidad del consentimiento de los demás propietarios, salvo lo previsto en la Ley y en éste Reglamento.  De la misma manera los derechos de cada propietario sobre los bienes comunes, son inseparables del dominio, uso y goce del respectivo bien de uso particular, de ahí que en la transferencia, gravamen o embargo de uno de ellos, se entenderán comprendidos esos derechos y no podrá efectuarse sobre los mismos, actos separadamente de la unidad privada destinada a   apartamento. ARTÍCULO 11.  BIENES COMUNES.  Son bienes comunes del dominio inalienable e indivisible de todos los copropietarios, aquellos bienes necesarios para la existencia, seguridad, mantenimiento, conservación del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE-PROPIEDAD HORIZONTAL-, y los que permiten a todos y a cada uno de los propietarios el uso y goce de los bienes de dominio exclusivo o particular, de acuerdo con lo establecido en la Ley y en éste reglamento.  Los bienes comunes serán para el disfrute, uso y goce de todos los copropietarios del conjunto y en él se encuentran: A) Los lotes de terreno sobre los que está construido el Conjunto,  determinados anteriormente.  B) El sub-suelo y todas las instalaciones comunes ubicadas en él para los servicios generales, tales como redes principales de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas.  C) Toda la estructura de concreto reforzado de los bloques denominados bloque 1,  bloque 2, bloque 3, bloque 4 y bloque 5, compuesta por cimientos, columnas y muros estructurales, las losas de concreto que forman cada uno de los pisos, de acuerdo a los planos estructurales aprobados por el Departamento Administrativo de Planeación Municipal.  D) Los muros que separan los bienes de dominio particular de cada bloque de las zonas comunes.  E) Las cubiertas de los bloques.  F) Todos los muros perimetrales divididos en medianeros y de fachada del conjunto.  G) Las zonas verdes, las zonas duras, las circulaciones de los parqueaderos y las jardineras y senderos peatonales.  H) Las instalaciones generales de acueducto, desde el punto de conexión a las redes de la Empresa de Acueducto y hasta la entrada de cada apartamento.  Las instalaciones generales de alcantarillado desde la conexión a la red de servicio público hasta la conexión de las redes internas de los apartamentos a los bajantes de desagües,  las instalaciones generales de energía eléctrica y teléfonos desde el punto de conexión a las redes de las Empresas Públicas y hasta las respectivas cajas de control.  De ahí en adelante son de dominio privado de cada uno de los apartamentos.  El contador de acueducto totalizador del consumo de agua en las zonas comunes y en las unidades de dominio privado y exclusivo del conjunto.  I) Los cien (100) parqueaderos: Cada propietario tendrá el derecho al uso exclusivo y permanente de una (1) unidad de parqueo, áreas comunes de uso exclusivo. Las zonas de circulación de vehículos no podrán ser interrumpidas en su tráfico.  J) Las puertas distintas a las interiores y de uso exclusivo de las unidades privadas y que están destinadas a las instalaciones y servicios básicos del conjunto como son la sub-estación eléctrica, bombas, etc.  K) Los buitrones y ductos de instalaciones y ventilación, en cada bloque.  L) Los bajantes de aguas lluvias y aguas negras, la tubería de reventilación en cada bloque.  M) Un tanque de agua subterráneo.  N) La subestación eléctrica y el tablero de control eléctrico y telefónico y el contador común de energía para zonas comunes de las dos etapas.  O) La dotación necesaria para el bombeo, el complejo de ductería.   P) Las escaleras de acceso al holl de acceso en cada piso de los bloques 1, 2, 3, 4 y 5.  Q) El sistema de citófonos desde la portería general del Conjunto hasta la entrada a cada apartamento.  R) El antejardín y en encierre del conjunto.  S) El sistema de iluminación de las áreas comunes exteriores.  T) Una (1) unidad de uso común destinada a la administración con baño privado. U) Una (1) unidad de uso común destinada para portería con su baño privado. V) Una (1) unidad de uso común para cuarto de aseo.   W) Una (1) unidad de uso común destinada a cuarto de herramientas e implementos de aseo y jardinería. X) Las puertas de acceso peatonal y vehicular al conjunto.  Y) Los juegos infantiles. PARÁGRAFO:   Los bienes comunes serán de uso y goce de todos los copropietarios del Conjunto residencial su mantenimiento, conservación y reparación de estas áreas, bienes y servicios serán de cargo de todos los copropietarios del conjunto, según administración general que se establece en el presente reglamento.  

CAPÍTULO IV.  DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR. ARTÍCULO 12.  DEFINICIÓN:  Son bienes de propiedad privada o exclusiva los espacios delimitados como tales en los planos de PROPIEDAD HORIZONTAL y susceptibles de aprovechamiento independiente con los elementos arquitectónicos e instalaciones de toda clase, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan a su propietario.

ARTÍCULO 13.  REGIMEN DE LOS BIENES PRIVADOS: La propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del Conjunto, en proporción con los coeficientes de copropiedad.  En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos estos bienes y no podrán efectuarse actos con relación a ellos, separadamente del bien de dominio particular al que acceden.

ARTÍCULO 14.  OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR O PRIVADO:    En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones:  1) Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en este reglamento de Propiedad Horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del Conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.  2) Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al Conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder. 3) El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la Asamblea General de Propietarios, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.  Al propietario del primer piso le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la Asamblea y previo el cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. 4) Las demás obligaciones previstas en la ley y en el reglamento de propiedad horizontal. ARTÍCULO 15.  DESCRIPCIÓN DE LAS UNIDADES PRIVADAS:  En el CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-, son bienes privados, de dominio exclusivo cien (100) unidades destinadas al uso de vivienda, de goce y disposición del respectivo propietario, Distribuidos así: BLOQUE 1:  PRIMERA PLANTA:  En ella se encuentran: 1) El Apartamento 101, apartamento 102, apartamento 103 y el  apartamento 104; unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-.  SEGUNDA PLANTA: En ella se encuentran: 1) El apartamento 201, el apartamento 202, el apartamento 203 y el apartamento 204, unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-  TERCERA PLANTA: En ella se encuentran: 1) El apartamento 301, el apartamento 302, el apartamento 303,  y el apartamento 304, unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-.  CUARTA PLANTA: En ella se encuentran: 1) El apartamento 401, el apartamento 402, el apartamento 403, y el apartamento 404, unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-.  QUINTA PLANTA: En ella se encuentran: 1) El apartamento 501, el apartamento 502, el apartamento 503, y el apartamento 504, unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-.    BLOQUE 2:   RIMERA PLANTA: En ella se encuentran: 1) El Apartamento 101, apartamento 102, apartamento 103 y el  apartamento 104; unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-.  SEGUNDA PLANTA:   En ella se encuentran: 1) El apartamento 201, el apartamento 202, el apartamento 203 y el apartamento 204, unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-  TERCERA PLANTA: En ella se encuentran: 1) El apartamento 301, el apartamento 302, el apartamento 303,  y el apartamento 304, unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-.  CUARTA PLANTA: En ella se encuentran: 1) El apartamento 401, el apartamento 402, el apartamento 403, y el apartamento 404, unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-.  QUINTA PLANTA: En ella se encuentran: 1) El apartamento 501, el apartamento 502, el apartamento 503, y el apartamento 504, unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-. BLOQUE 3: PRIMERA PLANTA: En ella se encuentran: 1) El Apartamento 101, apartamento 102, apartamento 103 y el  apartamento 104; unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-.  SEGUNDA PLANTA: En ella se encuentran: 1) El apartamento 201, el apartamento 202, el apartamento 203 y el apartamento 204, unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-  TERCERA PLANTA: En ella se encuentran:  1) El apartamento 301, el apartamento 302, el apartamento 303,  y el apartamento 304, unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-.  CUARTA PLANTA: En ella se encuentran: 1) El apartamento 401, el apartamento 402, el apartamento 403, y el apartamento 404, unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-.  QUINTA PLANTA: En ella se encuentran: 1) El apartamento 501, el apartamento 502, el apartamento 503, y el apartamento 504, unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-. BLOQUE 4: PRIMERA PLANTA: En ella se encuentran: 1) El Apartamento 101, apartamento 102, apartamento 103 y el  apartamento 104; unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-.  SEGUNDA PLANTA: En ella se encuentran: 1) El apartamento 201, el apartamento 202, el apartamento 203 y el apartamento 204, unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-  TERCERA PLANTA: En ella se encuentran: 1) El apartamento 301, el apartamento 302, el apartamento 303,  y el apartamento 304, unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-.  CUARTA PLANTA: En ella se encuentran: 1) El apartamento 401, el apartamento 402, el apartamento 403, y el apartamento 404, unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-.  QUINTA PLANTA: En ella se encuentran: 1) El apartamento 501, el apartamento 502, el apartamento 503, y el apartamento 504, unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-. BLOQUE 5: PRIMERA PLANTA: En ella se encuentran: 1) El Apartamento 101, apartamento 102, apartamento 103 y el  apartamento 104; unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-.  SEGUNDA PLANTA: En ella se encuentran: 1) El apartamento 201, el apartamento 202, el apartamento 203 y el apartamento 204, unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-  TERCERA PLANTA: En ella se encuentran: 1) El apartamento 301, el apartamento 302, el apartamento 303,  y el apartamento 304, unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-.  CUARTA PLANTA: En ella se encuentran: 1) El apartamento 401, el apartamento 402, el apartamento 403, y el apartamento 404, unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-.  QUINTA PLANTA: En ella se encuentran: 1) El apartamento 501, el apartamento 502, el apartamento 503, y el apartamento 504, unidades privadas.  2) La escalera que une los niveles del bloque y el hall de acceso a los apartamentos –bienes comunes-.  PARÁGRAFO:  Las áreas,  cabidas y linderos de estas unidades privadas se encuentran descritas en el artículo 7º del capítulo III correspondiente a la Escritura Pública No.4972 de la Notaría Tercera del Círculo de Bucaramanga registrada el 6 de septiembre de 1991 para los apartamentos de los bloques 1 y 2;  y en el capítulo III correspondiente a la Escritura Pública No. 3420 de la Notaría Segunda del Círculo de Bucaramanga registrada el 9 de diciembre de 1992 para los apartamentos de los bloques 3, 4 y 5. 

A los apartamentos les corresponden las siguientes matrículas inmobiliarias de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bucaramanga:

No.          BLOQUES              APARTAMENTOS Nos.        MATRICULAS INMOBILIARIA Nos.

1              BLOQUE UNO       APARTAMENTO B1- 101      300-0000185.046

2              BLOQUE UNO       APARTAMENTO B1- 102      300-0000185.047

3              BLOQUE UNO       APARTAMENTO B1-103       300-0000185.048

4              BLOQUE UNO       APARTAMENTO B1-104       300-0000185.049

5              BLOQUE UNO       APARTAMENTO B1-201       300-0000185.050

6              BLOQUE UNO       APARTAMENTO B1-202       300-0000185.051

7              BLOQUE UNO       APARTAMENTO B1-203       300-0000185.052

8              BLOQUE UNO       APARTAMENTO B1-204       300-0000185.053

9              BLOQUE UNO       APARTAMENTO B1-301       300-0000185.054

10            BLOQUE UNO       APARTAMENTO B1-302       300-0000185.055

11            BLOQUE UNO       APARTAMENTO B1-303       300-0000185.056

12            BLOQUE UNO       APARTAMENTO B1-304       300-0000185.057

13            BLOQUE UNO       APARTAMENTO B1-401       300-0000185.058

14            BLOQUE UNO       APARTAMENTO B1-402       300-0000185.059

15            BLOQUE UNO       APARTAMENTO B1-403       300-0000185.060

16            BLOQUE UNO       APARTAMENTO B1-404       300-0000185.061

17            BLOQUE UNO       APARTAMENTO B1- 501      300-0000185.062

18            BLOQUE UNO       APARTAMENTO B1- 502      300-0000185.063

19            BLOQUE UNO       APARTAMENTO B1-503       300-0000185.064

20            BLOQUE UNO       APARTAMENTO B1-504       300-0000185.065

21            BLOQUE DOS       APARTAMENTO B2- 101      300-0000185.066

22            BLOQUE DOS       APARTAMENTO B2- 102      300-0000185.067

23            BLOQUE DOS       APARTAMENTO B2-103       300-0000185.068

24            BLOQUE DOS       APARTAMENTO B2-104       300-0000185.069

25            BLOQUE DOS       APARTAMENTO B2-201       300-0000185.070

26            BLOQUE DOS       APARTAMENTO B2-202       300-0000185.071

27            BLOQUE DOS       APARTAMENTO B2-203       300-0000185.072

28            BLOQUE DOS       APARTAMENTO B2-204       300-0000185.073

29            BLOQUE DOS       APARTAMENTO B2-301       300-0000185.074

30            BLOQUE DOS       APARTAMENTO B2-302       300-0000185.075

31            BLOQUE DOS       APARTAMENTO B2-303       300-0000185.076

32            BLOQUE DOS       APARTAMENTO B2-304       300-0000185.077

33            BLOQUE DOS       APARTAMENTO B2-401       300-0000185.078

34            BLOQUE DOS       APARTAMENTO B2-402       300-0000185.079

35            BLOQUE DOS       APARTAMENTO B2-403       300-0000185.080

36            BLOQUE DOS       APARTAMENTO B2-404       300-0000185.081

37            BLOQUE DOS       APARTAMENTO B2- 501      300-0000185.082

38            BLOQUE DOS       APARTAMENTO B2- 502      300-0000185.083

39            BLOQUE DOS       APARTAMENTO B2-503       300-0000185.084

40            BLOQUE DOS       APARTAMENTO B2-504       300-0000185.085

41            BLOQUE TRES     APARTAMENTO B3- 101      300-0000198.959

42            BLOQUE TRES     APARTAMENTO B3- 102      300-0000198.961

43            BLOQUE TRES     APARTAMENTO B3-103       300-0000198.962

44            BLOQUE TRES     APARTAMENTO B3-104       300-0000198.963

45            BLOQUE TRES     APARTAMENTO B3-201       300-0000198.964

46            BLOQUE TRES     APARTAMENTO B3-202       300-0000198.965

47            BLOQUE TRES     APARTAMENTO B3-203       300-0000198.966

48            BLOQUE TRES     APARTAMENTO B3-204       300-0000198.967

49            BLOQUE TRES     APARTAMENTO B3-301       300-0000198.968

50            BLOQUE TRES     APARTAMENTO B3-302       300-0000198.969

51            BLOQUE TRES     APARTAMENTO B3-303       300-0000198.970

52            BLOQUE TRES     APARTAMENTO B3-304       300-0000198.971

53            BLOQUE TRES     APARTAMENTO B3-401       300-0000198.972

54            BLOQUE TRES     APARTAMENTO B3-402       300-0000198.973

55            BLOQUE TRES     APARTAMENTO B3-403       300-0000198.974

56            BLOQUE TRES     APARTAMENTO B3-404       300-0000198.975

57            BLOQUE TRES     APARTAMENTO B3- 501      300-0000198.976

58            BLOQUE TRES     APARTAMENTO B3- 502      300-0000198.977

59            BLOQUE TRES     APARTAMENTO B3-503       300-0000198.978

60            BLOQUE TRES     APARTAMENTO B3-504       300-0000198.979

61            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B4- 101      300-0000198.980

62            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B4- 102      300-0000198.981

63            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B4-103       300-0000198.982

64            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B4-104       300-0000198.983

65            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B4-201       300-0000198.984

66            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B4-202       300-0000198.985

67            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B4-203       300-0000198.986

68            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B4-204       300-0000198.987

69            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B4-301       300-0000198.988

70            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B4-302       300-0000198.989

71            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B4-303       300-0000198.990

72            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B4-304       300-0000198.991

73            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B4-401       300-0000198.992

74            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B4-402       300-0000198.993

75            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B4-403       300-0000198.994

76            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B4-404       300-0000198.995

77            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B4- 501      300-0000198.996

78            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B4- 502      300-0000198.997

79            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B4-503       300-0000198.998

80            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B4-504       300-0000198.999

81            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B5- 101      300-0000199.000

82            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B5- 102      300-0000199.001

83            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B5-103       300-0000199.002

84            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B5-104       300-0000199.003

85            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B5-201       300-0000199.004

86            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B5-202       300-0000199.005

87            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B5-203       300-0000199.006

88            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B5-204       300-0000199.007

89            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B5-301       300-0000199.008

90            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B5-302       300-0000199.009

91            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B5-303       300-0000199.010

92            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B5-304       300-0000199.011

93            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B5-401       300-0000199.012

94            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B5-402       300-0000199.013

95            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B5-403       300-0000199.014

96            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B5-404       300-0000199.015

97            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B5- 501      300-0000199.016

98            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B5- 502      300-0000199.017

99            BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B5-503       300-0000199.018

100          BLOQUE CUATRO               APARTAMENTO B5-504       300-0000199.019

 

ARTÍCULO 16.  DESTINACIÓN Y USO DE LAS UNIDADES DE DOMINIO PRIVADO: Los bienes de dominio particular o privado,  que  integran el CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-, consistentes en 100 Apartamentos,  se destinan exclusivamente para vivienda,  teniendo en cuenta que el uso del CONJUNTO RESIDENCIAL, es residencial y, deberán ser utilizadas en tal forma que no se perturbe o coarte el derecho de los demás propietarios y usuarios.  En todo caso, los ocupantes deberán someterse en todo lo dispuesto en el presente reglamento, en cuanto a los deberes, obligaciones y derechos, para permitir, a los demás usuarios de las unidades, el uso pacífico y normal de su unidad privada, no pudiendo destinarse las unidades para usos contrarios a la moral y las buenas costumbres, ni a fines prohibidos por la ley o las autoridades.  PARÁGRAFO:  En el evento de que en forma arbitraria un propietario, usuario o tenedor de una unidad privada destinare el bien a uso distinto al asignado en este reglamento o a cualquier uso que perturbe a los demás usuarios o propietarios,  automáticamente la Administración queda autorizada para incrementar al doble de su valor, el monto de las cuotas ordinarias de administración, a título de sanción y durante todo el tiempo que dure el cambio de destinación, sin perjuicio de las acciones legales y policivas  a que haya lugar, tendientes a restablecer el uso inicialmente asignado.

CAPÍTULO V.  DE LOS BIENES DE DOMINIO COMÚN.  ARTÍCULO 17.  NOCIÓN Y NATURALEZA: Son bienes comunes aquellas partes del Conjunto Residencial sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación,  seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular, de a cuerdo a lo establecido en la ley, en este reglamento, en la licencia de construcción y en la escritura pública de propiedad. Son BIENES COMUNES ESENCIALES aquellos indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones, o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas (placas) que sirvan de cubiertas a cualquier nivel. Los demás tendrán el carácter de BIENES COMUNES NO ESENCIALES. De la misma manera, los derechos de cada propietario sobre los bienes comunes, son inseparables del dominio, uso y goce del respectivo bien de uso particular, de ahí que en la transferencia, gravamen o embargo de uno de ellos, se entenderán comprometidos esos derechos, y no podrán efectuarse sobre los mismos, actos separadamente de la unidad privada destinada a uso de vivienda. En general se constituyen como bienes comunes todas aquellas dependencias sobre las cuales ninguno de los copropietarios pueda invocar derecho exclusivo por no habérsele expresamente vendido en la escritura pública respectiva. Los bienes comunes igualmente se dividirán en BIENES INMUEBLES POR SU NATURALEZA Son aquellos indispensables para el levantamiento  y sostenimiento  del conjunto.   BIENES MUEBLES POR SU DESTINACIÓN Aquellos que siendo muebles están destinados e incorporados al uso y beneficio del Conjunto. BIENES MUEBLES DE DOTACIÓN Son aquellos bienes que se adquieren para el bienestar de la comunidad así como para la seguridad, conservación y ornamentación del Conjunto  y que han sido adquiridos por la administración para el uso y disfrute de los usuarios del Conjunto en general. bienes comunes DE DOMINIO EXCLUSIVO Son aquellos bienes que pertenecen en común y pro indiviso  a todos los copropietarios, pero que teniendo en cuenta su destinación, ubicación  o el favorecimiento de algún copropietario de acuerdo a su coeficiente de propiedad, se han destinado para el uso exclusivo de alguno de ellos. bienes comunes susceptibles de rentabilidad Aquellos bienes inmuebles determinados por la Asamblea General de Copropietarios para explotación económica,  siempre y cuando esta destinación no implique transferencia del derecho de dominio y cuya explotación no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. La contraprestación económica será para el beneficio común de la copropiedad y se destina al pago de expensas comunes del Conjunto o a los gastos de inversión según lo decida la Asamblea General.

NATURALEZA: Se le otorga la calidad de bienes comunes a los indicados en el reglamento de propiedad horizontal y a los señalados dentro del plano aprobado por la licencia de construcción.

ARTÍCULO 18.  DETERMINACIÓN DE LOS BIENES COMUNES: Son bienes comunes los que se relacionan a continuación en forma enunciativa y no limitativa: 1) Los lotes de terreno sobre los cuales se construyó el CONJUNTO RESIDENCIAL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-.  2) El suelo, el subsuelo y toda la instalación común ubicada en él para los servicios generales, tales como redes principales de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas.  3) Toda la estructura de concreto reforzado y compuesta de cimientos, columnas, las losas de concreto que forman cada uno de los pisos, de acuerdo con los planos estructurales aprobados por el Departamento Administrativo de Planeación Municipal de Bucaramanga.  4) Los muros que separan los bienes de dominio particular de las zonas comunes.  5) Todos los muros perimetrales divididos en medianeros y de fachada del edificio. 6) Las instalaciones generales de acueducto, desde el punto de conexión a las redes de la Empresa del Acueducto y hasta la entrada a cada unidad privada.  Las instalaciones generales de alcantarillado desde la conexión a la red de servicio público y hasta la conexión de las redes internas de las unidades privadas a los bajantes de desagües.  Las instalaciones generales de energía eléctrica, gas y teléfono desde el punto de conexión a las redes de las Empresas Públicas y hasta las respectivas  cajas de control.  De ahí en adelante son de dominio privado de cada una de las unidades privadas. El contador de acueducto totalizador del consumo de agua en las zonas comunes y en las unidades de dominio privado y exclusivo. 7) Las puertas distintas a las interiores y de uso exclusivo de las unidades privadas y que están destinadas a las instalaciones y servicios básicos del edificio como son la subestación eléctrica, bombas, etc. 8) Los buitrones y ductos de instalaciones y ventilación. 9) Los bajantes de aguas lluvias y aguas negras, la tubería de reventilación en el edificio. 10) La subestación eléctrica y el tablero de control eléctrico y telefónico y el contador común de energía para zonas comunes. 11) La dotación necesaria para el bombeo, equipo hidroneumático, el complejo de ductería. 12) El tanque de agua subterráneo que se encuentra localizado debajo de la zona de juegos infantiles. 13) Las escaleras de acceso, el hall de acceso a los apartamentos, en cada piso de todos los bloques. 14) La portería, el cuarto destinado a la administración, el cuarto de basuras, el cuarto destinado a herramienta y elementos de jardinería,  baño de portería, áreas comunes.  15) El sistema de citófonos desde la portería general hasta la entrada a cada apartamento. 16) La puerta eléctrica y el portón hidráulico de acceso a los parqueaderos y a la unidad residencial.  17) Los antejardines del  área libre exterior común y el encierre del conjunto. 18) Los parqueaderos son áreas comunes de uso exclusivo, asignados a cada propietario en el momento de la compra de su unidad privada. 19) Las terrazas comunes de cada bloque de apartamentos situadas en los quintos pisos.  20) El sistema de iluminación de las áreas comunes exteriores.  21) Las zonas verdes, las zonas duras, las circulaciones de los parqueaderos y las jardineras y senderos peatonales.  22) La zona de juegos infantiles ARTÍCULO 19.  DUDAS SOBRE LA CALIDAD DE UN BIEN:   En caso de que existan dudas sobre si una parte del Conjunto es de propiedad particular o común, se someterá a lo previsto en el presente reglamento y a lo que este guarde silencio, al espíritu de la Ley 675 de 2001. ARTÍCULO 20.  SOSTENIMIENTO, REPARACIÓN Y REPOSICIÓN DE LOS BIENES COMUNES: El mantenimiento, reparación y reposición de los bienes comunes, será de cargo de la totalidad de los copropietarios del Conjunto, todo conforme a lo dispuesto en el presente reglamento, con excepción de las terrazas comunes de uso exclusivo de cada uno de los apartamentos situados en los quintos pisos, que correrá a cargo del propietario.   ARTÍCULO 21.  BIENES COMUNES DE DOTACIÓN:  Son bienes comunes de dotación aquellos bienes que aunque muebles por naturaleza, están incorporados al Conjunto y destinados al servicio común, por ejemplo el sistema de citófonos, la iluminación de las zonas verdes exteriores, los juegos infantiles, las bancas, las jardineras, entre otros; estos bienes pueden ser enajenados por la copropiedad separadamente de los bienes de dominio particular, para efectos de su reemplazo y sustitución, en razón de desperfectos o de reformas necesarias para el buen funcionamiento del edificio mediante decisión tomada por la Asamblea General de Copropietarios,  del Conjunto Residencial, de acuerdo con este reglamento.

ARTÍCULO 22.  DERECHO AL USO DE LOS BIENES COMUNES: Cada propietario podrá servirse a su arbitrio de los bienes comunes respetando los derechos de los demás, empleando dichos bienes en el uso que naturalmente le correspondan y no contrariando este reglamento.  Es destino ordinario de los bienes comunes es el de servir de medio a cada propietario para el ejercicio de sus facultades.

ARTÍCULO 23.  OTROS BIENES COMUNES: Son bienes comunes toda la dotación, ductería, elementos que complementan el buen uso y goce de las áreas, bienes y servicios comunes.

ARTÍCULO 24.  DIVISIÓN DE LOS BIENES COMUNES: Se podrá pedir la división de los bienes comunes0,  si el Conjunto se destruyere totalmente o cuando la destrucción fuere superior al setenta y cinco por ciento (75%) de su valor comercial,  siempre y cuando la asamblea General con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad no decida lo contrario, es decir, reconstruirlo.

ARTÍCULO 25.  DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES:  Previa autorización de las autoridades municipales competentes y de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la Asamblea General de Propietarios con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado, que represente el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del Conjunto,  podrá desafectar en cuanto sea posible,  la calidad de bienes comunes no esenciales,  los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica.  En todo caso la desafectación de parqueaderos de visitantes o de usuarios, estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos, con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.  PARÁGRAFO PRIMERO: sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales,  podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos,  no siendo contra ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la Propiedad Horizontal.  Para estos efectos el administrador del Conjunto actuará de conformidad con lo dispuesto por la Asamblea General en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en este Reglamento.  PARÁGRADO SEGUNDO: No se aplicarán las normas aquí previstas de desafectación de los bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia,  no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables.  La enajenación de estos bienes se realizará de conformidad con lo previsto en este Reglamento. 

ARTÍCULO 26.  PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES: La desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal,  la que se realizará  por medio de escritura pública,  con la cual se protocolizará el acta de autorización de la Asamblea General de Propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el artículo precedente.  Una vez otorgada la escritura, se registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.  En la decisión de desafectar un bien común no esencial, se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes correspondientes en los coeficientes de copropiedad,  como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al Conjunto. En este caso los coeficientes se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en el capítulo VII del título primero de la Ley 675 de 2001.

ARTÍCULO 27.  USO DE LOS BIENES COMUNES Y SERVICIOS COMUNES: Los propietarios, tenedores a cualquier título y ocupantes de los bienes de dominio particular que conforman el CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE - PROPIEDAD HORIZONTAL-, podrán servirse de los bienes destinados al servicio común, siempre y cuando lo utilicen según su naturaleza o destino ordinario respetando la afectación al uso general de todos como está previsto en el presente reglamento y sin perturbar el uso legítimo de los demás.  El Consejo de Administración reglamentará el uso de los bienes de dominio común con el fin de garantizar su utilización racional y óptima y sin privarle de la misma a los que tienen derechos.

ARTÍCULO 28.  ÁREAS RESTRINGIDAS: Queda expresamente prohibido el acceso a áreas restringidas donde se encuentren localizados los servicios para el buen funcionamiento del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL, tales como subestación eléctrica,  tanque de agua,  a excepción del personal técnico especializado que se llame para el arreglo,  aseo y mantenimiento. Toda conexión de elementos tales como aparatos de aire acondicionado o antenas de radio o televisión de las unidades privadas, requerirá la autorización del Consejo de Administración, el cual podrá exigir los cambios que considere necesarios u oponerse a la instalación solicitada, basada en conceptos técnicos emitidos por profesional idóneo en esta materia.

ARTÍCULO 29.  UNIÓN DE LOS BIENES COMUNES PRIVADOS O EXCLUSIVOS: Cuando una persona natural o jurídica solicitare la unión de dos o más bienes de dominio particular y privado,  deberá ser aprobado por la entidad urbanística competente y por el Consejo de Administración el cual podrá exigir a costo del copropietario el estudio técnico de factibilidad realizado por un profesional que el Consejo decida. Al producirse la unión, el muro medianero con calidad de bien común pasa a ser un bien privado.  En caso de una nueva división física, adquirirá nuevamente la calidad de bien común.  Mientras tanto el factor de copropiedad del inmueble resultante será la suma de los factores de copropiedad asignados en este reglamento a cada  uno de los bienes por separado.

ARTÍCULO 30.  USO DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR: Cada propietario ó  tenedor,  usará los bienes de dominio particular cumpliendo las siguientes reglas: A) Los propietarios de los apartamentos sólo podrán destinarlos a vivienda.  Las áreas comunes demarcadas para parqueaderos, sólo podrán destinarse a estacionamiento de medios de transporte (carros, motos, bicicletas, etc.).  B) Queda expresamente prohibido el almacenamiento en los bienes de dominio privado de papel periódico, cajas, etc., y de sustancias húmedas, inflamables o corrosivas que signifiquen peligro para la seguridad de la construcción y de los propietarios y en general, no podrán ejecutar acto alguno que directamente perturbe la tranquilidad de los demás propietarios.  En consecuencia,  ni el dueño de los bienes de dominio privado,  ni personas a quienes este les conceda el uso o goce de ellos,  podrán destinarlo a usos que causen molestias o perjuicios a los demás propietarios.  C) De igual manera no se puede producir ruido o bullicio o colocar a alto volumen televisores, equipos de sonido, ni radio y, en general, actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios.  D) Queda también prohibido instalar cualquier maquinaria o equipo susceptible de causar daños a las instalaciones generales o de mortificar a los vecinos.  E) Ningún propietario podrá destinar su bien de dominio particular, a usos contrarios a la moral y a las buenas costumbres,  ni a fines prohibidos por la ley o por las autoridades.  El Consejo de Administración tendrá la facultad de estudiar, catalogar y desarrollar acciones destinadas a corregir actitudes como las descritas. F) Es prohibido arrojar basuras a los bienes de los demás o a los bienes de uso común,  o  acumularlas perjudicialmente.  Las basuras sólo podrán ser colocadas en el sitio destinado para tal fin y en las horas señaladas para el efecto por la administración.  G) Queda absolutamente prohibido dividir físicamente cada bien de dominio privado en dos o más unidades,  salvo autorización expresa y previa,  para cada caso,  expedida por la autoridad o entidad competente.  H) Tampoco podrán los propietarios, ni los que a cualquier título ocuparen los bienes de dominio privado, realizar en ellos obras de ampliación o modificación que comprometa la seguridad, solidez y salubridad del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL -, o disminuya el aire o la luz de los otros bienes de dominio exclusivo o particular.  En todos los casos de reforma, ampliaciones o modificaciones, el propietario que se proponga adelantarlas, deberá someter los planos y los demás documentos a la consideración de la autoridad o entidad competente,  quien deberá autorizarlas por escrito,  si con ello no se compromete la seguridad y solidez del conjunto ni se afecte la salubridad,  los servicios comunes,  y las fachadas del mismo. I) No pueden los propietarios introducir modificaciones a la parte externa de la fachada o en las partes interiores que dan a las zonas de dominio común,  como tampoco pintarlas o decorarlas con tonalidades que no concuerden con las del Conjunto, a menos, que se trate de una reforma general aprobada por la Asamblea de Copropietarios.  J) Se prohíbe expresamente utilizar las ventanas interiores y exteriores,  y terrazas para secar, asolear o tender  objetos tales como: alfombras, tapetes, zapatos, sábanas, ropas, etc.  K) Se prohíbe de igual manera el mantenimiento de animales que molesten a los vecinos. L) Los copropietarios no podrán elevar en el último nivel de cada bloque nuevos pisos, ni recargar la estructura con nuevas construcciones, ni modificar la fachada.  A los propietarios del primer nivel les está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez y seguridad del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL, tales como excavaciones o sótanos.

ARTÍCULO 31.  EXTENSIÓN DE ESTAS NORMAS:  En cuanto a las restricciones impuestas al dominio o a su ejercicio, por razones de buena voluntad y convivencia de que no tratare este reglamento se atenderá a lo dispuesto por el Código Civil,  las leyes que los adicionan y reforman,  así como a las normas de policía.  Todo lo dicho para los propietarios,  en lo relativo a prohibiciones y  reglas sobre el uso y goce de los bienes de propiedad común o de los bienes de dominio particular,  regirá igualmente respecto al arrendatario y demás personas a quienes el propietario conceda el uso y goce de su unidad privada.

ARTÍCULO 32.   NIVELES DE INMISIÓN TOLERABLES:  Las señales visuales de ruido,  olor,  partículas y cualquier otro elemento que, generados en unidades privadas o en áreas comunes, trasciendan el exterior no podrán superar los niveles tolerables para la convivencia y la funcionalidad requeridas en el CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL e inmuebles vecinos.  Tales niveles de incidencia o inmisión serán determinados por las autoridades sanitarias,  urbanísticas y de policía,  con todo,  podrán ser regulados en forma aún más restrictiva por la Asamblea General de Propietarios o por este Reglamento.

ARTÍCULO 33.  TENENCIA DE ANIMALES: Sólo se permite la tenencia de animales clasificados como mascotas y domesticados plenamente bajo las normas sanitarias y policivas legales;  los mismos deberán ser reportados al momento de su ingreso a manera de control. -En ningún caso las mascotas podrán transitar sin compañía humana por las áreas comunes del Conjunto;  el desconocimiento del precepto anterior dará lugar a la aplicación de sanción de conformidad a lo establecido en el presente reglamento. -En todo caso si se desconoce el propietario de la mascota se procederá a llamar al centro de zoonosis de Bucaramanga a efectos de que procedan frente a la misma. –El tránsito de mascotas por las áreas comunes deberá llevarse a cabo de conformidad con lo estipulado en normas sobre la materia expedidas por las autoridades competentes, las cuales por virtud del presente reglamento se incorporan al mismo a efectos de dársele cabal aplicación en las mencionadas áreas.

ARTÍCULO 34.  LICENCIAS PARA REFORMAS, NORMAS ARQUITECTÓNICAS Y AMPLIACIONES DE LAS ZONAS COMUNES Y LAS COMUNES DE USO EXCLUSIVO :    Las reformas de la fachada y áreas comunes, así como las ampliaciones, dentro de los cánones vigentes, requerirán la autorización de la Asamblea General de Copropietarios,  con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado,  que represente el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del Conjunto,  pero en todo caso será necesaria la licencia correspondiente de planeación y urbanismo.  Las reformas internas en las unidades privadas que no incidan en la estructura y funcionamiento del Conjunto,  no requerirán de autorización previa por parte de ninguno de los órganos administradores.

CAPÍTULO VI. CLASES DE RESIDENTES. EL CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-,  tendrá las siguientes clases de residentes,  quienes deberán someterse a lo dispuesto en este reglamento. 

ARTICULO 35. RESIDENTES COPROPIETARIOS: Son las personas que según el folio de matricula inmobiliaria, expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos,  figuran como propietarios de los apartamentos  que conforman el  Conjunto y gozan de los derechos contemplados en el reglamento de copropiedad.

ARTICULO 36. RESIDENTES ARRENDATARIOS: Son las personas que señale un contrato de arrendamiento otorgado por el propietario o por la firma arrendadora que represente al propietario de los apartamentos del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE – PROPIEDAD HORIZONTAL-..

ARTICULO 37. RESIDENTES FAMILIARES DE COPROPIETARIOS O ARRENDATARIOS: Son las personas que conforman la unidad familiar residenciados en cada uno de los apartamentos del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-. Para estos efectos se entenderá  conformada la unidad familiar,  no sólo por los familiares respectivos,  sino por cada una de las personas que habitan el hogar, exceptuando el personal de servicio.

ARTICULO 38. INVITADOS RESIDENCIADOS PROVISIONALMENTE: Son las personas que por invitación de un residente se alojan en el  CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE-PROPIEAD HORIZONTAL-,  por un periodo mayor a 1 día. El propietario o arrendatario del apartamento,  deberá informar a la administración el nombre de los invitados que alojare,  a efectos de facilitar su libre acceso y será responsable de sus actuaciones.

ARTICULO 39. Invitados no residenciados: Son las personas que por invitación de un residente ingresan al Conjunto en calidad de visitante,  dirigiéndose hacia la unidad privada de quien autorizó su ingreso y su estadía y sus actuaciones será responsabilidad del propietario o arrendatario.

PARÁGRAFO PRIMERO. Las personas incluidas dentro de los dos (2) artículos anteriores no se consideraran residentes y tendrán la calidad de simples invitados.

CAPÍTULO VII. COEFICIENTES DE COPROPIEDAD.

ARTÍCULO 40.  OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS:  Los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-, determinan la proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de los bienes privados sobre los bienes comunes del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL, así como el porcentaje de participación en la Asamblea General de Propietarios y el índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del Conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración.  A todas y cada una de las unidades privadas del Conjunto le corresponde un porcentaje de participación que se ha determinado o calculado con base en el área privada ponderada de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada ponderada del Conjunto. Así, a este particular, al Conjunto se le asigna un valor de cien (100) y a cada unidad privada un porcentaje de participación que es equivalente a la resultante de multiplicar cada área privada  ponderada por el 100% y este valor se divide por el área total privada ponderada del Conjunto. PARAGRAFO PRIMERO: Teniendo en cuenta la decisión de la Asamblea de Copropietarios de unificar las I y II Etapas del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE – PROPIEDAD HORIZONTAL,  deben reconsiderarse los coeficientes actuales para integrar una sola unidad o tabla de ellos,  teniendo como base las áreas privadas señaladas en el texto. PARAGRAFO SEGUNDO: Revisando las áreas,  cabidas y linderos de las unidades privadas o apartamentos de uso exclusivo,  consignados en el Capítulo II,  Artículo 7º,  del Reglamento de Propiedad Horizontal,  I Etapa;  Capítulo III,  Artículo 6º,  del Reglamento de Propiedad Horizontal,  II Etapa y los Planos Protocolizados para la legalización de las I Etapa y II Etapa,  se deduce inequívocamente que todas las unidades privadas o apartamentos de uso exclusivo,  de los pisos Primero,  Segundo,  Tercero y Cuarto de las cinco (5) torres,  son iguales con un area construida de sesenta metros,  seis centímetros cuadrados (60,06 M2),  igualmente todas las unidades privadas o apartamentos de uso exclusivo de los pisos quintos,  en las cinco torres son iguales con un area construida de sesenta y siete metros con ochenta centímetros cuadrados (67,80 M2). Tomando como base el procedimiento,  los datos consignados en los Reglamentos de Propiedad Horizontal y los Planos del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE – PROPIEDAD HORIZONTAL,  la tabla definitiva,  de coeficientes de participación en la persona jurídica es la siguiente:

 

No.          BLOQUES              APARTAMENTOS Nos.       AREA    CONSTRUIDA   % INDICE DE COPROPIEDAD

1              Bloque Uno           APARTAMENTO B1- 101      101          60,06 (M2)              0,975       %

2              Bloque Uno           APARTAMENTO B1- 102      102          60,06 (M2)              0,975       %

3              Bloque Uno           APARTAMENTO B1-103       103          60,06 (M2)              0,975       %

4              Bloque Uno           APARTAMENTO B1-104       104          60,06 (M2)              0,975       %

5              Bloque Uno           APARTAMENTO B1-201       201          60,06 (M2)              0,975       %

6              Bloque Uno           APARTAMENTO B1-202       202          60,06 (M2)              0,975       %

7              Bloque Uno           APARTAMENTO B1-203       203          60,06 (M2)              0,975       %

8              Bloque Uno           APARTAMENTO B1-204       204          60,06 (M2)              0,975       %

9              Bloque Uno           APARTAMENTO B1-301       301          60,06 (M2)              0,975       %

10            Bloque Uno           APARTAMENTO B1-302       302          60,06 (M2)              0,975       %

11            Bloque Uno           APARTAMENTO B1-303       303          60,06 (M2)              0,975       %

12            Bloque Uno           APARTAMENTO B1-304       304          60,06 (M2)              0,975       %

13            Bloque Uno           APARTAMENTO B1-401       401          60,06 (M2)              0,975       %

14            Bloque Uno           APARTAMENTO B1-402       402          60,06 (M2)              0,975       %

15            Bloque Uno           APARTAMENTO B1-403       403          60,06 (M2)              0,975       %

16            Bloque Uno           APARTAMENTO B1-404       404          60,06 (M2)              0,975       %

17            Bloque Uno           APARTAMENTO B1- 501      501          67,80 (M2)              1,101       %

18            Bloque Uno           APARTAMENTO B1- 502      502          67,80 (M2)              1,101       %

19            Bloque Uno           APARTAMENTO B1-503       503          67,80 (M2)              1,101       %

20            Bloque Uno           APARTAMENTO B1-504       504          67,80 (M2)              1,101       %

21            Bloque Dos           APARTAMENTO B2- 101      101          60,06 (M2)              0,975       %

22            Bloque Dos           APARTAMENTO B2- 102      102          60,06 (M2)              0,975       %

23            Bloque Dos           APARTAMENTO B2-103       103          60,06 (M2)              0,975       %

24            Bloque Dos           APARTAMENTO B2-104       104          60,06 (M2)              0,975       %

25            Bloque Dos           APARTAMENTO B2-201       201          60,06 (M2)              0,975       %

26            Bloque Dos           APARTAMENTO B2-202       202          60,06 (M2)              0,975       %

27            Bloque Dos           APARTAMENTO B2-203       203          60,06 (M2)              0,975       %

28            Bloque Dos           APARTAMENTO B2-204       204          60,06 (M2)              0,975       %

29            Bloque Dos           APARTAMENTO B2-301       301          60,06 (M2)              0,975       %

30            Bloque Dos           APARTAMENTO B2-302       302          60,06 (M2)              0,975       %

31            Bloque Dos           APARTAMENTO B2-303       303          60,06 (M2)              0,975       %

32            Bloque Dos           APARTAMENTO B2-304       304          60,06 (M2)              0,975       %

33            Bloque Dos           APARTAMENTO B2-401       401          60,06 (M2)              0,975       %

34            Bloque Dos           APARTAMENTO B2-402       402          60,06 (M2)              0,975       %

35            Bloque Dos           APARTAMENTO B2-403       403          60,06 (M2)              0,975       %

36            Bloque Dos           APARTAMENTO B2-404       404          60,06 (M2)              0,975       %

37            Bloque Dos           APARTAMENTO B2- 501      501          67,80 (M2)              1,101       %

38            Bloque Dos           APARTAMENTO B2- 502      502          67,80 (M2)              1,101       %

39            Bloque Dos           APARTAMENTO B2-503       503          67,80 (M2)              1,101       %

40            Bloque Dos           APARTAMENTO B2-504       504          67,80 (M2)              1,101       %

41            Bloque Tres           APARTAMENTO B3- 101      101          60,06 (M2)              0,975       %

42            Bloque Tres           APARTAMENTO B3- 102      102          60,06 (M2)              0,975       %

43            Bloque Tres           APARTAMENTO B3-103       103          60,06 (M2)              0,975       %

44            Bloque Tres           APARTAMENTO B3-104       104          60,06 (M2)              0,975       %

45            Bloque Tres           APARTAMENTO B3-201       201          60,06 (M2)              0,975       %

46            Bloque Tres           APARTAMENTO B3-202       202          60,06 (M2)              0,975       %

47            Bloque Tres           APARTAMENTO B3-203       203          60,06 (M2)              0,975       %

48            Bloque Tres           APARTAMENTO B3-204       204          60,06 (M2)              0,975       %

49            Bloque Tres           APARTAMENTO B3-301       301          60,06 (M2)              0,975       %

50            Bloque Tres           APARTAMENTO B3-302       302          60,06 (M2)              0,975       %

51            Bloque Tres           APARTAMENTO B3-303       303          60,06 (M2)              0,975       %

52            Bloque Tres           APARTAMENTO B3-304       304          60,06 (M2)              0,975       %

53            Bloque Tres           APARTAMENTO B3-401       401          60,06 (M2)              0,975       %

54            Bloque Tres           APARTAMENTO B3-402       402          60,06 (M2)              0,975       %

55            Bloque Tres           APARTAMENTO B3-403       403          60,06 (M2)              0,975       %

56            Bloque Tres           APARTAMENTO B3-404       404          60,06 (M2)              0,975       %

57            Bloque Tres           APARTAMENTO B3- 501      501          67,80 (M2)              1,101       %

58            Bloque Tres           APARTAMENTO B3- 502      502          67,80 (M2)              1,101       %

59            Bloque Tres           APARTAMENTO B3-503       503          67,80 (M2)              1,101       %

60            Bloque Tres           APARTAMENTO B3-504       504          67,80 (M2)              1,101       %

61            Bloque Cuatro       APARTAMENTO B4- 101      101          60,06 (M2)              0,975       %

62            Bloque Cuatro       APARTAMENTO B4- 102      102          60,06 (M2)              0,975       %

63            Bloque Cuatro       APARTAMENTO B4-103       103          60,06 (M2)              0,975       %

64            Bloque Cuatro       APARTAMENTO B4-104       104          60,06 (M2)              0,975       %

65            Bloque Cuatro       APARTAMENTO B4-201       201          60,06 (M2)              0,975       %

66            Bloque Cuatro       APARTAMENTO B4-202       202          60,06 (M2)              0,975       %

67            Bloque Cuatro       APARTAMENTO B4-203       203          60,06 (M2)              0,975       %

68            Bloque Cuatro       APARTAMENTO B4-204       204          60,06 (M2)              0,975       %

69            Bloque Cuatro       APARTAMENTO B4-301       301          60,06 (M2)              0,975       %

70            Bloque Cuatro       APARTAMENTO B4-302       302          60,06 (M2)              0,975       %

71            Bloque Cuatro       APARTAMENTO B4-303       303          60,06 (M2)              0,975       %

72            Bloque Cuatro       APARTAMENTO B4-304       304          60,06 (M2)              0,975       %

73            Bloque Cuatro       APARTAMENTO B4-401       401          60,06 (M2)              0,975       %

74            Bloque Cuatro       APARTAMENTO B4-402       402          60,06 (M2)              0,975       %

75            Bloque Cuatro       APARTAMENTO B4-403       403          60,06 (M2)              0,975       %

76            Bloque Cuatro       APARTAMENTO B4-404       404          60,06 (M2)              0,975       %

77            Bloque Cuatro       APARTAMENTO B4- 501      501          67,80 (M2)              1,101       %

78            Bloque Cuatro       APARTAMENTO B4- 502      502          67,80 (M2)              1,101       %

79            Bloque Cuatro       APARTAMENTO B4-503       503          67,80 (M2)              1,101       %

80            Bloque Cuatro       APARTAMENTO B4-504       504          67,80 (M2)              1,101       %

81            Bloque Cinco        APARTAMENTO B5- 101      101          60,06 (M2)              0,975       %

82            Bloque Cinco        APARTAMENTO B5- 102      102          60,06 (M2)              0,975       %

83            Bloque Cinco        APARTAMENTO B5-103       103          60,06 (M2)              0,975       %

84            Bloque Cinco        APARTAMENTO B5-104       104          60,06 (M2)              0,975       %

85            Bloque Cinco        APARTAMENTO B5-201       201          60,06 (M2)              0,975       %

86            Bloque Cinco        APARTAMENTO B5-202       202          60,06 (M2)              0,975       %

87            Bloque Cinco        APARTAMENTO B5-203       203          60,06 (M2)              0,975       %

88            Bloque Cinco        APARTAMENTO B5-204       204          60,06 (M2)              0,975       %

89            Bloque Cinco        APARTAMENTO B5-301       301          60,06 (M2)              0,975       %

90            Bloque Cinco        APARTAMENTO B5-302       302          60,06 (M2)              0,975       %

91            Bloque Cinco        APARTAMENTO B5-303       303          60,06 (M2)              0,975       %

92            Bloque Cinco        APARTAMENTO B5-304       304          60,06 (M2)              0,975       %

93            Bloque Cinco        APARTAMENTO B5-401       401          60,06 (M2)              0,975       %

94            Bloque Cinco        APARTAMENTO B5-402       402          60,06 (M2)              0,975       %

95            Bloque Cinco        APARTAMENTO B5-403       403          60,06 (M2)              0,975       %

96            Bloque Cinco        APARTAMENTO B5-404       404          60,06 (M2)              0,975       %

97            Bloque Cinco        APARTAMENTO B5- 501      501          67,80 (M2)              1,101       %

98            Bloque Cinco        APARTAMENTO B5- 502      502          67,80 (M2)              1,101       %

99            Bloque Cinco        APARTAMENTO B5-503       503          67,80 (M2)              1,101       %

100          Bloque Cinco        APARTAMENTO B5-504       504          67,80 (M2)              1,101       %

TOTAL        6,160,80 (M2)     100.00     %

 

ARTÍCULO 41.  MODIFICACIÓN DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD:  La Asamblea General de Propietarios,  con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del Conjunto,  podrá autorizar reformas al Reglamento de Propiedad Horizontal relacionadas con la modificación de los coeficientes de copropiedad,  en los siguientes casos:  1) Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.  2) Cuando al Conjunto se adicionen nuevos bienes privados,  producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.  3) Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del Conjunto.  4) Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.   

CAPÍTULO VIII.  SEGUROS, REPARACIONES, RECONSTRUCCIÓN, MODIFICACIONES Y AVISOS.  ARTÍCULO 42.  SEGUROS: El Conjunto deberá constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto,  que garanticen la reconstrucción total del mismo.  PARÁGRAFO PRIMERO.  Es obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto,  sobre los bienes comunes susceptibles de ser asegurados,  por cuantía que fijará anualmente la asamblea de copropietarios,  teniendo en cuenta el valor real del Conjunto.  Si esta omitiere hacer dicha fijación,  lo hará el Consejo de Administración.  Si dicho Consejo incurriere también en esa omisión el Administrador cuidará siempre de renovar los seguros,  en cuantía suficiente para que a cargo de los copropietarios no haya ninguna cuota de coaseguro.  Al pago de la prima anual del seguro contribuirán los copropietarios de acuerdo con lo que disponga el Consejo de Administración,  teniendo en cuenta la cobertura y la forma como se contrate el seguro. PARÁGRAFO SEGUNDO.    Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL en los casos en que esta sea procedente.  Si el Conjunto no es reconstruido,  el importe de las indemnizaciones se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados,  de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables. PARÁGRAFO TERCERO. En el evento de que los seguros contratados por la administración no cubran los bienes de dominio exclusivo,  los propietarios de los apartamentos y locales estarán obligados a contratar y mantener vigente un seguro contra incendio y terremoto sobre su unidad privada,   por el valor real,  que permita la reconstrucción total del EL CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE – PROPIEDAD HORIZONTAL- en caso de siniestro.

ARTÍCULO 43.  REPARACIONES:  Las reparaciones de cada apartamento o locales en cuanto hacen relación a los bienes de dominio exclusivo, serán por cuenta de cada propietario,  incluyendo el revestimiento interior de los muros de dominio común,  siempre y cuando estos den al interior de la unidad privada;  la reposición de vidrios será tomada como gasto general por cuenta de todos los copropietarios en cuanto sea ocasionada por motivos de aseo general a cargo del personal de administración o por trabajos ordenados por esta y serán de cargo de cada propietario  los que se reemplacen en su respectivo apartamento por cualquier otra causa,  salvo fuerza mayor o caso fortuito;  esta reposición deberá ser en todo caso igual a los que existen para no romper  la armonía de la fachada.  Cada propietario se obliga a ejecutar de inmediato,  en la Unidad Privada de su propiedad,  las reparaciones cuya omisión pueda ocasionar perjuicios a la propiedad común o a las demás propiedades privadas, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, y responderá por los daños irrogados o causados por tal omisión.  Así cada propietario deberá ejecutar por su cuenta,  en forma oportuna y adecuada,  las reparaciones de su unidad privada,  de forma que mantenga su conservación y permanente utilidad.  El propietario será responsable de cualquier perjuicio que su omisión o negligencia puedan causar a sus vecinos.  Dentro de los daños mencionados quedan comprendidos los de puertas y ventanas de la respectiva unidad privada;  tales reparaciones deberán realizarlas los propietarios inmediatamente después de producido el daño o en el término prudencial que señale por escrito el Administrador. En caso de incumplimiento, igualmente el propietario responsable se sujetará a las sanciones que establece el Reglamento de Propiedad Horizontal, sin perjuicio de la obligación principal y de la indemnización de perjuicios, y sin necesidad de requerimiento alguno y dentro de los treinta (30) días siguientes a la iniciación de los trabajos.  La Asamblea General de Propietarios podrá modificar la cuantía de la multa sin que ello de lugar a la reforma del Reglamento de Propiedad Horizontal.

ARTÍCULO 44.  MODIFICACIONES DE LAS UNIDADES PRIVADAS:   Para introducir modificaciones en las unidades privadas es necesario dar cumplimiento a los siguientes requisitos: 1) Que la obra proyectada no comprometa la seguridad, solidez o salubridad del Conjunto. 2) Que no afecte los servicios o áreas de uso común.  3) Que no altere las fachadas.  4) Que el propietario tenga la previa autorización escrita del Administrador, quien podrá negarla si la obra contraviene los requisitos anteriores.  5) Que el propietario obtenga de la autoridad competente la correspondiente autorización o licencia, si ella fuere necesaria.

ARTÍCULO 45.  RECONSTRUCCIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-:Se procederá a la reconstrucción obligatoria del conjunto en los siguientes eventos: 1) Cuando la destrucción o deterioro del Conjunto fuere inferior al setenta y cinco por ciento (75%) de su valor comercial.  2) Cuando no obstante ser la destrucción o deterioro superior al setenta y cinco por ciento (75%) del Conjunto,  la Asamblea General de Propietarios decida reconstruirlo,  con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad.  PARÁGRAFO PRIMERO:   Las expensas de la construcción estarán a cargo de todos los propietarios de acuerdo con los coeficientes de copropiedad.  PARÁGRAFO SEGUNDO.  Reconstruido el Conjunto subsistirán las hipotecas y gravámenes en las mismas condiciones en que fueron constituidos,  salvo que la obligación garantizada haya sido satisfecha.  La cuota,  así determinada,  será exigible ejecutivamente,  de conformidad con lo dispuesto ene este reglamento y en las leyes que rigen la Propiedad Horizontal y el Administrador estará en la obligación de recaudarla,  so pena de responder por todos los perjuicios que esta omisión pueda causar.  PARÁGRAFO TERCERO: La reconstrucción deberá ejecutarse en todos los casos de conformidad con los planos aprobados,  salvo que su modificación se hubiere dispuesto cumpliendo previamente la autorización de la entidad competente.  PARÁGRAFO CUARTO: La totalidad de las indemnizaciones o pago de siniestros derivados de las pólizas de seguros tomadas por la Administración,  serán destinados en primer término,  a la reconstrucción del inmueble,  en los casos que sea procedente.  Si tal situación no puede realizarse,  el valor de tales indemnizaciones se distribuirá entre los propietarios de las unidades privadas,  en proporción al porcentaje o cuota de participación a que se ha hecho referencia.

 

CAPÍTULO IX. LIMITACIONES, DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES A LOS PROPIETARIOS.  ARTÍCULO 46.  LIMITACIONES: Cada propietario actual y sus sucesores a cualquier título en el dominio,  podrán ejercer sobre su apartamento y local el derecho de dominio que sobre ellos tienen,  en todas sus formas o manifestaciones,  con las limitaciones impuestas por la ley para este tipo de propiedad y con las establecidas en este reglamento.  A todas estas limitaciones quedan sometidos también los ocupantes y tenedores a cualquier título de los bienes de dominio exclusivo.

ARTÍCULO 47.  DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS:   Son derechos de todos y  cada uno de los copropietarios: 1) Participar con voz y voto en la Asamblea General de Propietarios. 2) Elegir o ser elegidos como miembro de los órganos de administración.  3) Impugnar las decisiones de la Asamblea de Copropietarios,  del Consejo de Administración,  del Administrador,  contrarias a la Ley y al presente Reglamento. 4) Servirse  de los bienes y zonas comunes del Conjunto de acuerdo con la naturaleza y destino  ordinario de los mismos y sin perjuicio de los usos legítimos de los demás copropietarios y usuarios. 5) Poseer, usar y disfrutar con plena autonomía su unidad privada. 6) Enajenar,  gravar,  dar en anticresis o arrendamiento su unidad privada conjuntamente con su derecho sobre los bienes comunes,  sin necesidad del consentimiento de los demás propietarios.  Igualmente son inseparables de su propiedad privada los derechos que a ellas le correspondan en los bienes de propiedad común,  por lo cual,  en las transferencias del dominio,  a cualquier título,  se entenderán incluidos tales derechos,  sin que puedan ser concedidos en forma separada de la unidad a que acceden. 7) Ejecutar por su cuenta las obras y actos urgentes que exijan la conservación,  reparación y administración del Conjunto,  cuando no lo haga oportunamente el administrador y exigir el reintegro de las cuotas que corresponda a  los otros dueños en los gastos comprobados,  pudiendo llevarlo al cobro ejecutivamente de acuerdo con las leyes pertinentes.  8) Solicitar la presencia de la policía y demás autoridades competentes en caso de incumplimiento de  los propietarios de su obligación de usar los bienes de dominio privado,  como lo indica la Ley y este Reglamento.  9) Solicitar al administrador la convocatoria de la Asamblea General de Propietarios cuando lo estime conveniente o necesario,  de conformidad con este reglamento y demás normas concordantes relacionadas con la propiedad horizontal.  10) Los propietarios, usuarios o tenedores del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL,  tendrán derecho a unas condiciones de vida digna,  a la privacidad,  a la recreación,  a la libre circulación por las áreas comunes del Conjunto,  tendrán derecho a reunirse,  a organizarse para fines lícitos y el derecho a participar en la vida social comunitaria.  11) Los propietarios del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL,  tendrán derecho a acudir a los mecanismos alternos de solución de conflictos,  cuando se presenten entre los propietarios o tenedores de los bienes de dominio particular,  o entre ellos y el Administrador,  o cualquier otro órgano de dirección o control en razón de la aplicación o interpretación del Reglamento de Propiedad Horizontal y sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales.  12) Los propietarios del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL tienen derecho a que no se les restrinja,  en ningún caso,  el uso de los bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo,  bajo las normas estipuladas en este reglamento y demás normas concordantes relacionadas con la propiedad horizontal. 13) Los propietarios del Conjunto tienen derecho a que en caso de imposición de sanciones por la Asamblea General de Propietarios,  en los términos indicados en este Reglamento,  se les respeten sus derechos fundamentales al debido proceso,  el derecho a la defensa,  contradicción e impugnación.  14) Los propietarios del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL tienen derecho a que se les distribuya,  de conformidad  a sus coeficientes de copropiedad y las normas legales aplicables,  el importe de las indemnizaciones provenientes de pólizas de seguros,  en los casos en que se decida la no-reconstrucción total o parcial del Conjunto.  15) Los propietarios del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL tienen derecho a la participación democrática y comunitaria,  dentro del mismo,  en los términos indicados en este Reglamento.  16) Los propietarios,  usuarios o tenedores de las unidades privadas,  pueden usar y disfrutar los bienes comunes,  conforme a su destinación natural dándoles el cuidado y uso necesarios para no perturbar el derecho de los demás propietarios,  siendo responsables hasta de la culpa leve en el ejercicio de tales derechos,  con las limitaciones establecidas en el presente reglamento. 17) Los propietarios o quienes representen sus derechos podrán ceder la tenencia de su unidad privada a cualquier título,  pero el tenedor tendrá los mismos derechos y estará sujeto a las mismas obligaciones y prohibiciones consagradas para el titular del dominio,  tanto en el uso de su unidad privada como en el de los bienes y áreas comunes.  En este caso, el tenedor será solidariamente responsable con el propietario en el pago de las cuotas y expensas asignadas a la unidad privada.  En los contratos de arrendamiento que celebraren cualquiera de los propietarios de las unidades privadas,  se establecerá la obligación de acogerse al presente Reglamento de Propiedad Horizontal del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-,   dejando constancia de haberse entregado una copia a la arrendataria.  18) Derecho a realizar reuniones sociales de carácter estrictamente familiar,  observando que los niveles de ruido no afecten la tranquilidad de los demás residentes.  Para tal efecto el propietario o usuario cabeza de familia efectuará solicitud escrita al administrador, mínimo con ocho días de anticipación.  Se exige el estricto cumplimiento y es de total responsabilidad de quien organiza la reunión el aseo de las áreas comunes,  tales como escaleras y pasillos  y el comportamiento de los invitados,  debiendo responder por los daños causados dentro y fuera de su unidad privada,  por éstos.   PARÁGRAFO.    Para efectos de la organización y ejercicio de los derechos de los propietarios,  la administración deberá llevar un libro en el que consten los datos separados de cada unidad,  donde se registrará el nombre del propietario o propietarios y sus residentes,  número de escritura o título de propiedad,  matrícula inmobiliaria y cédula catastral,  nombre e identificación de las personas a quienes haya cedido en tenencia o arrendamiento y las limitaciones o gravámenes que las afecten.

ARTÍCULO 48.  OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS DE LAS UNIDADES PRIVADAS: Son obligaciones de todos y cada uno de los copropietarios: 1) Dar a los bienes de dominio exclusivo la destinación señalada para cada uno de ellos en este reglamento.  El cambio de destinación solamente lo podrá hacer con aprobación de la Asamblea de Copropietarios. 2) Pagar cumplidamente,  dentro de los diez (10) primeros días de cada mes,  las cuotas ordinarias ,  extraordinarias,  contribuciones que le sean asignadas  y que le correspondan para la administración,  reparación,  sostenimiento o mantenimiento de los bienes comunes,  seguros,  multas y mejoras voluntarias que fueren aprobadas por la Asamblea General,  así no ocupe su bien privado o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común,  existiendo incluso,  solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor y entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado,  respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio. 3) Llevar a cabo oportunamente las reparaciones necesarias para la conservación de sus respectivas unidades privadas,  lo que debe hacer a sus exclusivas expensas en la debida oportunidad y de acuerdo con sus características iniciales. 4) Para practicar cualquier trasteo o mudanza se deberá obtener autorización escrita del Administrador en la cual se exprese la hora y el detalle del trasteo. 5) Informar a la administración todo caso de enfermedad infecciosa o contagiosa y desinfectar su unidad privada conforme a la normatividad vigente expedida por la Secretaría de Salud Municipal o las respectivas autoridades de higiene. 6) Poner el máximo cuidado y diligencia en cuanto a la integridad y conservación de los bienes de uso común,  respondiendo hasta de la culpa leve. 7) Responder solidariamente ante la copropiedad por los daños y perjuicios que ocasionen los tenedores,  usuarios y usufructuarios de su bien de dominio exclusivo. 8) Comunicar a la administración sobre su dirección y sobre cualquier transacción sobre el bien de dominio exclusivo y notificar por escrito a la administración dentro de los diez (10) días siguientes a la adquisición de un apartamento,  su nombre, domicilio, lo mismo que el número y fecha de la escritura de propiedad. 9) Cancelar las primas de seguros correspondientes y mantener aseguradas las unidades de dominio exclusivo contra riesgo de incendio y terremoto, por un valor que permita su reconstrucción en caso de siniestro. 10) Permitir la entrada al apartamento de su propiedad al Administrador del Edificio siempre  que sea necesario para el cumplimiento de este Reglamento o de las funciones que le competen,  tales como la de vigilancia,  seguridad y ejecución de trabajos de interés común; o al personal encargado de proyectar,  inspeccionar y realizar trabajos en beneficio de la copropiedad o de cualquiera de los copropietarios. 11) Suscribir contratos con las personas a quienes conceda el uso y goce de su bien de dominio particular y pactar expresamente,  que el inquilino u ocupante a cualquier título conoce y se obliga a respetar este reglamento. 12) Acatar a las autoridades internas del Conjunto y cumplir sus órdenes,  al particular cada propietario deberá atender y asistir cumplidamente a la Asamblea General de Copropietarios  y a toda reunión que con carácter general se convoque para efectos de desarrollar o emprender actividades que redunden en beneficio de la copropiedad. La no asistencia del propietario o su delegado se sancionará con multa equivalente al 50%  del valor de la administración mensual,  se exceptúa la fuerza mayor,  debidamente comprobada dentro de los tres (3) días siguientes a la fecha de realización de la reunión o asamblea. 13) No enajenar o conceder el uso de la unidad privada para usos y fines distintos a los que autoriza este Reglamento. 14) No obstruir en ninguna forma,  las instalaciones de servicios,  las áreas comunes,  puertas y demás elementos y áreas que sirvan para la locomoción,  servicios,  reunión de los propietarios,  moradores u ocupantes del Edificio y en general dificultar el acceso o paso por ellos. 15) En caso de venta o de transferencia de dominio,  cada propietario se obliga a comunicar al Administrador el nombre y domicilio del nuevo adquiriente;  a solicitar y obtener paz y saldo del Administrador sobre el pago de las expensas comunes y exigir al nuevo propietario que la escritura de venta respectiva exprese su conformidad con este Reglamento y sus eventuales modificaciones. 16) No hacer excavaciones o perforaciones en los techos,  pisos o paredes comunes,  ni introducir objetos pesados,  explosivos inflamables o corrosivos o ejecutar cualquier acto que atente contra la solidez,  salubridad y seguridad del Edificio. 17) Los propietarios deberán respetar el derecho de todos los moradores a unas condiciones de vida digna,  a la privacidad,  a la recreación,  a la libre circulación.  Al derecho de todos de participar en la vida social comunitaria. 18) No superar los niveles tolerables de las señales visuales,  de ruido,  olor,  partículas y de cualquier otro elemento que trasciendan y que ellos generen,  bien en sus unidades privadas o en áreas comunes.  19) No modificar las fachadas internas y externas de las unidades privadas,  ni del Conjunto,  no colgar ropas,  alfombras,  letreros,  avisos,  carteles y otros elementos similares en las paredes externas e internas,  puertas,  ventanas o áreas de uso común,  salvo placas o avisos que indiquen la profesión o nombre del propietario o del usuario.  Someter a la aprobación del Consejo los proyectos de decoración,  arreglo exterior o cualquier colocación de avisos en el exterior de la unidad privada.  20) No instalar máquinas,  aparatos que produzcan ruidos,  vibraciones o sonidos estridentes que incomoden a los demás propietarios o que causen daños o interfieran los servicios del Conjunto. 21) Cumplir con la reglamentación y el establecimiento de los requisitos para la permanencia de animales domésticos. 22) No arrojar basuras,  ni sacudir alfombras,  ropas y otros elementos en las ventanas o áreas de uso común. 23) Cada propietario debe velar por el buen funcionamiento de los aparatos e instalaciones de su unidad privada. 24) Cada propietario de unidad privada será solidariamente responsable con las personas a quienes cede el uso de dicha unidad a cualquier título,  con sus actos y omisiones,  en especial por las multas que la administración imponga al usuario por la violación de las leyes o de este reglamento,  ya que sus normas obligan no solamente al propietario sino a las personas que con él comparten el uso o que a su nombre ocupan la respectiva unidad privada. 25) Obrar en forma solidaria y humanitaria con las demás personas y proteger el espacio público adyacente  del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-. 26) Informar a los órganos de administración,  con la mayor brevedad posible,  los hechos que configuren violación a las normas contenidas en el presente reglamento. 27) Cumplir totalmente con las obligaciones que se le impongan en este reglamento o las que con posterioridad determine la Asamblea General de Propietarios y el Consejo de Administración. 28) La tenencia de mascotas quedará sujeta a lo establecido en el 33 del presente reglamento. 29) Todas las demás que este reglamento o la ley le impongan.

ARTÍCULO 49.  DEBERES DE LOS USUARIOS DE LAS UNIDADES DE PARQUEO:  Los propietarios de las unidades privadas a quienes se les haya asignado el uso exclusivo de las unidades de parqueo situadas en el Conjunto,  quedan obligados al uso de las mismas,  de conformidad con las siguientes normas:  A) Todo usuario estacionará su vehículo personalmente,  o por medio de recomendado. B) Todo usuario será responsable por los daños que él o su recomendado cause a otro vehículo o a una persona dentro del parqueadero.  Las diferencias que de esto surjan deberán ser solucionadas ante las autoridades competentes. C) Los usuarios deberán dejar su vehículo debidamente cerrado (maleta, portezuela, vidrios, etc.). D) Cualquier daño causado por un propietario  o por su recomendado a otros vehículos dentro del parqueadero,  deberá ser reportado al administrador, quien según las circunstancias,  deberá llamar las autoridades de tránsito.  E ) Ningún propietario o usuario de estas zonas podrá estacionar su medio de transporte fuera de las líneas expresamente demarcadas para ello,  tanto en los planos como en el espacio material,  aún cuando tiene derecho a transitar por zonas reservadas para la circulación,  esto no lo faculta para perturbar el libre movimiento a otros. F) No podrán hacerse reparaciones,  salvo las absolutamente necesarias para retirar el medio de transporte y llevarlo a otro sitio para reparación definitiva,  ni servicios de lavado a los medios de transporte  dentro de estas zonas de parqueo.  Sólo se permitirá el cambio de llantas pero en tal forma que no se obstruyan las zonas de circulación vehicular. G) Queda expresamente prohibido estacionar en los parqueaderos buses,  camiones o volquetas y en general vehículos con capacidad superior a una  tonelada.  H) Se prohíbe el almacenamiento de combustible y otros materiales inflamables,  por considerarlo perjudicial y peligroso para todos los propietarios.  Cualquier accidente por esta causa será imputable al infractor,  quien responde hasta por culpa leve por los daños causados. I) En caso de que un automóvil presente escape de gasolina o combustible,  se requerirá inmediatamente a su propietario para su retiro y deberá hacerlo reparar inmediatamente para evitar el riesgo de incendio. En caso de renuencia,  la Administración podrá tomar las medidas necesarias a efectos de evitar daños a terceros,  siendo el infractor responsable por todo perjuicio que cause.  J) La circulación vehicular se hará respetando las señales colocadas al efecto y su velocidad no podrá ser superior a los diez (10) kilómetros por hora. K) Los propietarios de las unidades de parqueo quedan obligados a permitir el acceso a los encargados por la Administración,  para el mantenimiento de las instalaciones generales de aireación,  energía eléctrica,  de acueducto,  sanitarias y de gas que se encuentren dentro o contiguas a su unidad.  L) Se prohíbe a los propietarios y usuarios de estas unidades de parqueo,  el cerramiento con muros,  rejas,  cadenas o cualquier elemento,  ni podrán darles un destino distinto del estacionamiento de vehículos.  M) La Administración podrá reglamentar el uso de contraseñas o distintivos para el ingreso de vehículos,  según lo aprobado al respecto por la Asamblea o el Consejo de Administración. N) En caso de que el propietario no esté utilizando su parqueadero,  podrá proceder a arrendarlo bajo su responsabilidad, informando por escrito y dejando una copia del contrato a disposición de la administración.  Para el arrendamiento se deberá tener en cuenta en primera instancia a los propietarios o residentes del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-. Por motivos de seguridad del Conjunto no se podrá arrendar los parqueaderos a personas que no residan en él. En todo caso el arrendador asumirá la responsabilidad que genere este arrendamiento y por ningún caso los órganos de administración,  asamblea y/o celaduría se harán responsables de cualquier anomalía que este contrato de arrendamiento genere y por los daños que se puedan ocasionar PARÁGRAFO.  La presente reglamentación sólo podrá ser modificada o derogada mediante decisión que al respecto tome la Asamblea General de Propietarios,  con mínimo el setenta por ciento (70%) de la totalidad de las cuotas de participación en la persona jurídica.

ARTÍCULO 50.  PROHIBICIONES A LOS PROPIETARIOS Y USUARIOS:    Queda expresamente prohibido como contrario a la destinación de los bienes y al ejercicio de los derechos de los demás, los siguientes actos ejecutados con relación a los bienes afectados al uso común y a los bienes de dominio particular:  A) Obstruir las zonas de circulación de peatones y vehículos,  puertas,  halls,  pasillos,  escaleras y demás áreas que sirven para la circulación,  de manera que dificulte el tránsito de personas y vehículos,  excepto los casos contemplados en este reglamento.  B) Usar las zonas anteriormente descritas,   como sitio de reuniones o destinarlas a cualquier otro fin u objeto que los haga inservibles para los fines previstos en el presente reglamento. C) Darle a su unidad de dominio particular una destinación distinta a la prevista en el presente reglamento o contraria a la ley. D) Instalar en los sitios o zonas comunes,  puestos de venta o usarlos como zonas de depósito o almacenamiento de mercancías. E) Sostener en las paredes,  pisos,   muros,  techos de dominio común o muros colindantes,  cargas o pesos excesivos;  introducir maderos o hacer huecos o cavidades en los mismos o ejecutar cualquier otro acto que atente contra la solidez,  seguridad e integridad del edificio. F) Producir ruidos o bullicio o conectar a alto volumen aparatos de radio,  televisión o altoparlantes y en general realizar actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios o usuarios,  clientes o visitantes de las unidades privadas o bienes comunes.  G) Acumular cualquier tipo de basura o desechos en su unidad,  en perjuicio de la salubridad de los demás propietarios,  usuarios,  tenedores o público en general.  H) Utilizar la fachada exterior común de la edificación,  para colocar algún tipo de aviso o elementos o colocarlos en los pasillos,  columnas o espacios comunes. I) Ejecutar modificaciones o reformas en su unidad privada,  sin la respectiva aprobación exigida en este reglamento. J) Almacenar o conservar sustancias húmedas,  corrosivas,  explosivas o que produzcan malos olores o emanaciones peligrosas que puedan afectar estructuras o pongan en peligro la integridad de la construcción o la seguridad de las personas. K) Usar combustibles en cualquier tipo de aparatos o instalaciones sin la aprobación de la Administración. L) Arrojar por los desagües o ductos,  elementos que puedan obstruirlos,  así como destapar cañerías con elementos o sustancias que los inutilicen o dañen en cualquier forma. M) Instalar antenas de radio,  televisión o cables aéreos de conducciones eléctricas,  telefónicas o similares,  sin la autorización previa del Administrador. N) No podrá hacer ningún tipo de modificación a la fachada exterior ni interior del Edificio. O) Utilizar la terraza para fines comerciales,  políticos o religiosos. P) Se prohíbe expresamente utilizar las ventanas interiores y exteriores y terrazas para secar,  asolear o tender  objetos tales como: alfombras,  tapetes,  zapatos,  sábanas,  ropas,  etc. Q) Se prohíbe el ingreso al Conjunto de minitecas sin autorización previa para algún evento especial. R) Se prohíbe efectuar ensayos de orquestas,  grupos musicales o minitecas dentro del Conjunto. S) Se prohíbe efectuar arreglos en las unidades privadas o en áreas comunes en horarios diferentes a los  establecidos por el Consejo de Administración salvo,  urgencia manifiesta. T) Se prohíbe que las mascotas causen daños o perturben la paz y la tranquilidad de los residentes del Conjunto. Los propietarios serán responsables de los daños que ocasionen las mismas U) Las demás prohibiciones contempladas en el presente reglamento y las que le sean impuestas por la ley o aprobadas por los órganos de administración.

CAPÍTULO X.  IMPUESTOS, TASAS, CONTRIBUCIONES Y SERVICIOS PÚBLICOS. ARTÍCULO 51. IMPUESTOS, TASAS, CONTRIBUCIONES Y SERVICIOS PÚBLICOS: Los impuestos,  impuesto predial y contribuciones de valorización,  tasas y demás gravámenes que afecten las unidades privadas,  serán cubiertos por los respectivos propietarios independientemente,  así como las tarifas de servicios públicos.  En caso de que alguno de estos conceptos deba ser pagado por la Administración,  ésta tendrá derecho a repetir contra el propietario de la unidad a la que se le ha asignado el costo,  sin perjuicio de la solidaridad existente con los usuarios o tenedores.  Los impuestos,  tasas y contribuciones que graven la totalidad del Conjunto,  serán pagados por todos los copropietarios,  de acuerdo a lo establecido en el presente reglamento.  Las cuentas del contador común de acueducto y energía para las zonas comunes del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL- serán pagadas por todos los copropietario,  cuenta que será cargada en el correspondiente recibo de pago por consumo del respectivo servicio. PARÁGRAFO PRIMERO.  El impuesto predial sobre cada bien privado,  incorpora el correspondiente a los bienes comunes del Edificio,  en proporción al coeficiente de copropiedad respectivo.  PARÁGRAFO SEGUNDO:  El CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL, conforme a lo indicado en el artículo 83 de la Ley 675 de 2001,  es una persona jurídica sin ánimo de lucro que no está obligada al pago de impuesto de renta y complementarios.

CAPÍTULO XI.  ÓRGANOS DE DIRECCIÓN, ADMINISTRACIÓN Y CONTROL.  ARTÍCULO 52.  ENUMERACIÓN DE LOS ÓRGANOS DE DIRECCIÓN, ADMINISTRACIÓN Y CONTROL: Los órganos de dirección,  administración y control del CONJUNTO RESIDENCIA EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-, son: A) La Asamblea General de Copropietarios.  B) El Consejo de Administración. C) El Administrador. D) El Revisor Fiscal.

ARTÍCULO 53.  DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS.  INTEGRACIÓN Y ALCANCE DE SUS DECISIONES: La Asamblea General la constituyen los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados,  reunidos con el quórum y las condiciones previstas en la Ley y en el presente Reglamento de Propiedad Horizontal. Todos los propietarios de bienes privados que integran el CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL, tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien de dominio privado.  Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias,  son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios,  inclusive para los ausentes o disidentes,  para el Administrador y demás órganos y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del Conjunto.

ARTÍCULO 54.  DE LA REPRESENTACIÓN EN LA ASAMBLEA GENERAL DE LOS PROPIETARIOS:    Cualquier propietario podrá hacerse representar ante la Asamblea General,  siempre que confiera mandato en forma expresa y por escrito,  indicando las limitaciones o alcances del poder,  la designación de su representante y la fecha de la sesión para la cual se confiere.  Si esta representación se extiende por más de una reunión,  deberá conferirse el poder por documento privado reconocido y autenticado ante Notario.  En todo caso,  no podrá asistir más de un representante por cada unidad privada y se establece que una misma persona no podrá representar a más de cinco (5) propietarios,  incluyendo su propia unidad.  Se prohíbe expresamente a los miembros del Consejo de Administración,  sus suplentes,  al Administrador y al Revisor Fiscal,  ejercer la representación de terceros en la Asamblea,  salvo el ejercicio de sus propios derechos como titulares de dominio sobre alguna unidad privada.  PARÁGRAFO. Se entiende que cuando por cualquier causa una unidad privada pertenezca a varios propietarios,  estos deberán designar una sola persona para que ejerza la representación de todos ante la Asamblea. Igualmente si el propietario es una persona jurídica,  estará representada en la Asamblea por una sola persona natural,  ordinariamente su representante legal o a quien este delegue.

ARTÍCULO 55.  NATURALEZA Y FUNCIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS: La Asamblea General de Propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica surgida por mandato legal y tendrá como funciones las siguientes,  además de las establecidas en la Ley: 1) Examinar,  aprobar o improbar los estados financieros de fin de ejercicio y las cuentas que anualmente deberá rendir el Administrador por conducto del Consejo de Administración.  Si no se logra esta aprobación,  la misma Asamblea nombrará una comisión de tres (3) miembros para que haga el examen de las cuentas y rinda informe ante la Asamblea Extraordinaria reunida expresamente para ello,  la que puede sesionar con cualquier quórum y decidir por mayoría simple de los asistentes. 2) Revisar y aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberá someter a su consideración el Administrador. 3) Elegir y remover los miembros del Consejo de Administración para un periodo de un (1) año. 4) Decidir la elección para un periodo de un año y dado el caso,  la remoción libre del Revisor Fiscal y su suplente,  y señalarles la cuantía y forma de pago de su remuneración. 5) Determinar el valor que de acuerdo al porcentaje de participación en los gastos asignados a cada unidad le corresponde para atender las expensas ordinarias o extraordinarias,  así como incrementar en la misma forma el fondo de imprevistos y fondo de reserva y determinar el valor que de acuerdo al porcentaje de participación en los gastos asignados a cada unidad le corresponde,  determinar el plazo de pago,  la forma de recaudo y su exigibilidad,  así como las sanciones a los morosos o incumplidos. 6) Crear los cargos que estime necesarios y fijarle su asignación. 7) Crear e incrementar en la cuantía y forma que estime conveniente las reservas para el pago de prestaciones a los trabajadores del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-.  8) Aprobar las reformas al presente Reglamento de Propiedad Horizontal y cambiar los coeficientes de copropiedad,  de acuerdo con las formalidades y requisitos exigidos en la ley o en estos estatutos. 9) Revocar o modificar como órgano supremo de dirección y administración las decisiones del Consejo de administración. 10) Dirimir las controversias que se presenten entre el consejo de administración y el administrador y entre estos y los propietarios. 11) Delegar en el consejo de administración las funciones que a bien tenga,  siempre y cuando sean delegables. 12) Fijar o autorizar anualmente la cuantía de los seguros legalmente obligatorios contra incendio y terremoto. 13) Decidir la reconstrucción total o parcial del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL,  conforme a lo previsto en la ley y en este Reglamento de Propiedad Horizontal. 14) Decidir sobre la contratación de seguros diferentes a los legalmente obligatorios,  como los de responsabilidad civil extracontractual,  daños en equipos comunes,  etc. 15) Adoptar en general todas las medidas que reclamen el cumplimiento de la ley y este reglamento y que atienden el interés general de los propietarios. 16) Aprobar la construcción de mejoras voluntarias,  reparaciones,  ampliaciones o remodelaciones y cambios en el diseño y fachada del inmueble,  adopción de reformas de los cánones arquitectónicos y estéticos originales en la fachada del inmueble,  por mayoría de votos que represente por lo menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad.  Se entiende por mejoras voluntarias,  aquellas que sólo son obras de lujo y no aumentan el valor del inmueble en el mercado general,  o sólo lo aumentan en una proporción insignificante. 17) Conocer y resolver,  en fin,  todo asunto de interés general para la copropiedad,  de toda medida necesaria o conveniente al bien común y de todo acto,  contrato o empresa tendiente a asegurar la estabilidad del Conjunto o la mejor funcionalidad de los servicios de la misma,  reconociendo los derechos de cada propietario,  pero haciendo primar el interés general. 18) Decidir sobre la procedencia de sanciones,  ya sean pecuniarias o de limitaciones a la utilización de ciertos servicios,  para quienes incumplan con las obligaciones previstas en la ley o en el Reglamento de Propiedad Horizontal,  siempre con observancia del debido proceso y del derecho de defensa. 19) Reglamentar la destinación,  uso y goce de los bienes comunes, decidir sobre las modificaciones y en general tomar cualquier decisión que afecte el uso y goce de los mismos. 20) Decidir,  en cuanto sea posible,  previa autorización de las autoridades municipales competentes y de conformidad con las normas urbanísticas vigentes,  desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales,  los cuales pasarán a ser de dominio particular de la persona jurídica. 21) Decidir en caso de que exista duda,  el carácter de esencial o no de un bien común. 22) Autorizar y reglamentar la explotación económica de bienes comunes,  siempre y cuando la autorización respectiva no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismo y que la explotación se ubique en tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes y no afecte la estructura del Edificio. 23) Expedir y aprobar la reglamentación interna sobre los requisitos para la permanencia de animales domésticos en el CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL. 24) Regular en forma aún más restrictiva que las autoridades sanitarias,  urbanísticas y de policía,  para una adecuada convivencia y funcionalidad del Conjunto y de los inmuebles vecinos,  los niveles tolerables de incidencia o inmisión de las señales visuales,  de ruido,  olor,  partículas y cualquier otro elemento que se genere en las unidades privadas o en áreas comunes y que trasciendan al exterior. 25) Ejercer las funciones inherentes a su actividad y que no estén atribuidas a otro órgano o persona,  por leyes,  decretos o por el presente Reglamento. 26) Aprobar la disolución,  división o liquidación  de la persona jurídica en los casos y la forma indicada en la ley y en este reglamento y determinar la forma de hacerse la liquidación. 27) Otorgar autorización al Administrador para realizar cualquier erogación con cargo al fondo de imprevistos que se determina en el Reglamento de Propiedad Horizontal. 28) Autorizar al Administrador para ejecutar actos o celebrar contratos cuando la cuantía o la naturaleza de los mismos exceda el límite de sus facultades. 29) Propender por la convivencia de los moradores del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL, la protección del espacio público y por la concertación para la solución de los conflictos de convivencia que pudieren presentarse. 30) Adoptar un Reglamento Interno, si lo considera conveniente que tendrá carácter de obligatorio para todos los propietarios, usuarios o tenedores, vigilando su cumplimiento. 31) Autorizar las reformas de las unidades privadas cuando se refieran a la presentación general del inmueble o las divisiones materiales de las mismas. 32) Considerar los informes que anualmente deben rendir el Consejo de administración, el Administrador y el Revisor Fiscal. 33) En general, conocer y decir sobre los asuntos de interés general de la comunidad, que no estén atribuidos a otras competencias. 34) Las demás funciones fijadas en la ley  y en el Reglamento de Propiedad Horizontal.  PARÁGRAFO.    Cuando la Asamblea vaya a efectuar la elección de los miembros del Consejo de Administración se hará votación por el sistema de listas, mediante el sistema de cuociente electoral.  Este cuociente se determina dividiendo el número total  de votos válidos por el de renglones conformados por el respectivo principal y suplente que se deba elegir.  El escrutinio se iniciará con la lista que haya obtenido mayor número de votos y así en orden descendente.  De cada lista se declaran elegidos tantos renglones cuantas veces quepa el cuociente en el número de votos emitidos por la misma y si quedan puestos por proveer, se asignarán a los residuos más altos.  En caso de empate de residuos, se decidirá a la suerte.  Los votos en blanco sólo se computarán para determinar el cuociente electoral.

ARTÍCULO 56.  REUNIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS:    La Asamblea General de Propietarios se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año,  dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada periodo presupuestal,  con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica,  efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda,  considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y el presupuesto para el siguiente año.  La convocatoria la efectuará el Administrador,   con antelación no inferior a quince (15) días calendario.  La Asamblea General de Propietarios se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del Conjunto así lo ameriten,  por convocatoria del Administrador,  del Revisor Fiscal,  o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos,  la quinta parte de los coeficientes de copropiedad,  con una antelación de cinco (5) días o más.  PARÁGRAFO PRIMERO.   Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del CONJUNTO RESIDENCIAL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-,  a la última dirección registrada por los mismos.  Tratándose de asamblea extraordinaria,  reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita,  en el aviso se insertará el orden del día y en la mima no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.  PARÁGRAFO SEGUNDO.    La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes.  PARÁGRAFO TERCERO.    Las reuniones de la Asamblea General de Propietarios será presidida por quien sea elegido por la misma Asamblea,  por mayoría absoluta y como secretario se desempeñará quien sea designado por la misma asamblea o por quien ejerce la administración general.

ARTÍCULO 57.  REUNIONES POR DERECHO PROPIO DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS:    Si no fuere convocada la Asamblea General de Propietarios,  se reunirá,  en forma ordinaria,  por derecho propio,  el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada periodo presupuestal,  en las áreas comunes del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL destinadas previamente para tal fin,  a las siete de la noche (7:00 p. m.).  Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día,  hora o lugar, sin previa convocatoria,  cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL,   sin perjuicio de lo previsto en la presente ley,  para efectos de mayorías calificadas.

ARTÍCULO 58.  REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS:    Si convocada la Asamblea General de Propietarios,  no puede sesionar por falta de quórum,  se convocará una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la reunión fallida, a las siete pasado meridiano (7:00 P.M.), la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados en la reunión esto sin perjuicio de lo previsto en la  ley y en este Reglamento para efectos de mayorías calificadas.  En todo caso,  en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en este artículo.

ARTÍCULO 59.  REUNIONES NO PRESENCIALES: Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso.  En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.  PARÁGRAFO.  Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios.

ARTÍCULO 60.  DECISIONES POR COMUNICACIÓN ESCRITA: Serán válidas las decisiones de la asamblea general cuando, convocada la totalidad de los propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus representantes o delegados debidamente acreditados, expresen el sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas, señalando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la fecha y hora en que se hace.  En este evento la mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran el  conjunto.  Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados, éstos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes, contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación.

ARTÍCULO 61.  DECISIONES EN REUNIONES NO PRESENCIALES.   En los casos a que se refieren los artículos 59 y 60 precedentes, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto en el artículo anterior.  Las actas deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo.

ARTÍCULO 62.  QUORUM Y MAYORIAS:  Con excepción de los casos en que la ley o este Reglamento de Propiedad Horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo anterior, la Asamblea General de Propietarios, sesionará con un número plural de propietarios y residentes debidamente autorizados de unidades privadas que representen por lo menos, la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad representados en la respectiva sesión.  Las mayorías superiores  no previstas en la ley se entenderán por no escritas por lo tanto las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.

ARTÍCULO 63.  DECISIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA:    Como excepción a la norma general,  las siguientes decisiones de la Asamblea General de Propietarios del Conjunto,  requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que lo integran: 1) Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en el uso y goce. 2) Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total,  durante la vigencia presupuestal,  supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales. 3) Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias. 4) Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado,  cuando así lo haya solicitado un copropietario. 5) Reforma de los reglamentos internos que se hubieren establecido por la Asamblea General y reforma del Reglamento de Propiedad Horizontal. 6) Desafectación de un bien común no esencial. 7) Reconstrucción del Conjunto en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%). 8) Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular,  siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente. 9) Adquisición de inmuebles para el Conjunto. 10) Liquidación y disolución.  PARÁGRAFO. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales,  ni en reuniones de segunda convocatoria,  salvo que en este último caso se obtenga la mayoría calificada requerida.

ARTÍCULO 64.  ACTAS: Las decisiones de la Asamblea General de Propietarios se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma,  en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria,  además la forma de la convocatoria,  orden del día,  nombre y calidad de los asistentes,  su unidad privada y su respectivo coeficiente y los votos emitidos en cada caso. En los eventos en que la Asamblea General de Propietarios decida encargar personas para verificar la redacción del acta,  las personas encargadas deberán hacerlo dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión.  Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión,  el Administrador debe poner a disposición de los propietarios del Conjunto,  copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la administración,  e informar tal situación a cada uno de los propietarios.  En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de la publicación.  La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella,  mientras no se demuestre falsedad de la copia o de las actas.  El Administrador deberá entregar copia del acata a quien se la solicite sea residente ó propietario salvo que las decisiones no afecten al arrendatario ó tenedor diferente al propietario el  administrador podrá negar las copias del acta solicitada.  PARÁGRAFO.   Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia del acta,  podrá acudir  en reclamación ante el Alcalde Municipal o su delegado,  quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo.

ARTÍCULO 65.  IMPUGNACIÓN DE DECISIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS: El Administrador,  el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados,  podrán impugnar las decisiones de la Asamblea General de Propietarios cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al Reglamento de la Propiedad Horizontal.  La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta.  Será aplicable para efectos del presente artículo,  el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen,  adicionen o complementen.  PARÁGRAFO.   Exceptúense de la disposición contenida en el presente artículo,  las decisiones de la Asamblea General,  por medio de la cual se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias,  las que se regirán por lo dispuesto en el capítulo segundo,  del título II de la Ley 675 de 2001 y en este Reglamento.

ARTÍCULO 66.  DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO: La representación legal de la persona jurídica y la administración del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-, corresponderá al Administrador designado por el Consejo de Administración,  quien podrá ser persona natural o jurídica.  Se elegirá el Administrador para periodos de un (1) año,  pudiendo ser reelegido indefinidamente o removido en cualquier tiempo,  a juicio del Consejo de Administración.  Los actos y contratos que celebre el Administrador en ejercicio de sus funciones,  se radican en la cabeza de la persona jurídica,  siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.  Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo,  culpa leve o grave,  ocasionen a la persona jurídica,  a los propietarios o a terceros,  máxime si el cargo es remunerado.  Se presumirá la culpa leve del Administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones,  violación de la ley o del Reglamento de Propiedad Horizontal.  PARÁGRAGO PRIMERO.  En caso de ser el Administrador una persona jurídica,  actuará en representación de la Propiedad Horizontal el representante legal de la citada persona jurídica,  quien deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo,  lo cual se demostrará en los términos del reglamento que para tal efecto expida el Gobierno Nacional.  PARÁGRAFO SEGUNDO.  Cada vez que sea cambiado el Administrador se deberá dar informe a la autoridad municipal encargada de llevar el registro y certificación,  como lo dispone al respecto la Ley 675 de agosto 3 de 2001 y demás leyes concordantes.  PARÁGRAFO TERCERO.  Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador,  actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del Consejo de Administración o el presidente de la asamblea general.

ARTÍCULO 67.  FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR: La administración inmediata del Edificio estará a cargo del Administrador,  quien tiene facultades de ejecución,  conservación,  representación y recaudo.  Sin perjuicio de las facultades legales que le corresponden,  el Administrador de la persona jurídica de la Propiedad Horizontal tendrá las siguientes funciones:  1) Colaborar con la Asamblea General de Propietarios en la vigilancia del estricto cumplimiento de las disposiciones legales que regulan los derechos y las obligaciones de los propietarios y/o residentes,  haciendo conocer de la Asamblea General las irregularidades y si es el caso,  ponerlas en conocimiento de las autoridades competentes. 2) Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica de la Propiedad Horizontal y conceder u otorgar poderes especiales para tales fines,  cuando la necesidad lo exija. 3) Proponer al Consejo de Administración todas las iniciativas que considere convenientes para la buena marcha de la administración en reuniones ordinarias y extraordinarias. 4) Elaborar las actas de las reuniones de asamblea de copropietarios y del Consejo de administración,  hacerlas aprobar y asentarlas cronológicamente en los libros correspondientes. 5) Proveer los empleos creados por el Consejo de administración,  seleccionar y supervisar todo el personal al servicio del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL,  vigilando el cumplimiento de todas las obligaciones laborales;  contrato de trabajo,  pago de salarios,  prestaciones sociales,  atender en representación del Conjunto los reclamos de los trabajadores ante las autoridades laborales,  vigilar el cumplimiento,  por parte de los empleados,  de sus obligaciones laborales,  utilizando para ello los mecanismos de registro y control que considere necesarios. 6) Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal debidamente aprobadas por la Asamblea,  e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica. 7) Convocar a la Asamblea General de Propietarios a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior,  los balances de prueba,  y respectiva ejecución presupuestal,  así como presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual,  incluyendo las primas de seguros. 8) Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del Edificio,  en la forma que se indica en este Reglamento,  las actas de Asamblea General de Propietarios y del Consejo de Administración. 9) Llevar bajo su dependencia y responsabilidad,  la contabilidad del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-,  o supervisar esta labor en caso de que estuviere encomendada a otra persona. 10) Llevar directamente bajo su dependencia y responsabilidad,  los libros de actas de Asamblea General de Propietarios y de registro de propietarios y residentes y atender la correspondencia relativa al Conjunto.  11)  Contratar y mantener bajo directa dependencia y responsabilidad laboral de la copropiedad,  uno o varios conserjes,  porteros,  celadores,  empleados de aseo y mantenimiento,  etc.,  bajo cuyo cuidado y responsabilidad personal esté permanentemente el edificio,  su custodia,  limpieza,  seguridad,  reparaciones y llaves de los bienes de dominio común.  Igualmente podrá dar por terminado esos contratos. 12) Atender los reclamos y sugerencias formulados por los propietarios y ocupantes de los bienes de dominio exclusivo con relación al funcionamiento y utilización de los bienes comunes,  al desempeño de sus labores y a la conducta de los empleados de las labores,  resolviendo siempre y cuando no sea competencia estatutaria de la Asamblea o del Consejo de Administración las divergencias que se presentasen en el ejercicio de sus funciones. 13) Contratar y mantener vigentes las pólizas de seguros exigidas por la Ley y este Reglamento y las que disponga la Asamblea General o el Consejo de Administración y gestionar las indemnizaciones correspondientes a esos seguros,  en caso de siniestro,  según lo previsto en el presente reglamento. 14) Verificar todos los actos y contratos que,  en materia civil,  comercial o administrativa,  guarden con sus facultades y obligaciones una relación directa o necesaria de medio a fin,  o que no guardándola,  hayan sido expresamente autorizados por la Asamblea de Copropietarios. 15) Disciplinar el uso de bienes comunes,  de manera que estén al servicio de cualquiera de los copropietarios y de quienes por título lícito también tengan derecho a utilizarlos como usuarios,  arrendatarios,  habitantes o visitantes y dictar normas sobre la recolección y evacuación de basuras. 16) Hacer las mejoras y reparaciones materiales que haya ordenado la asamblea de copropietarios en forma concreta,  con autorización de carácter general y también las de carácter urgente, para la higiene, seguridad y debida utilización del Conjunto,  debiendo en todo caso conseguir la aprobación del Consejo de Administración,  en caso de que no hubiere partida suficiente en el presupuesto del ejercicio anual correspondiente. 17) Resolver,  en cuanto le sea posible y no corresponda legal o estatutariamente a otro organismo o entidad,  las divergencias que surjan entre los propietarios u ocupantes de las unidades privadas con relación a estos,  a su destinación y a la debida utilización de los bienes y servicios comunes,  dando cuenta según el caso,  al Consejo de Administración o a la asamblea de copropietarios. 18) Cobrar y recaudar,  directamente o a través de apoderado cuotas ordinarias y extraordinarias,  multas y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del Conjunto,  iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas,  sin necesidad de autorización alguna. 19) Invertir los fondos recaudados para la copropiedad,  por cualquier concepto,  en forma que garantice su liquidez para la época en que deban hacerse los pagos,  siguiendo al efecto las instrucciones de la asamblea de copropietarios y en defecto de esta,  del Consejo de administración. 20) Hacer por cuenta del Conjunto los pagos que sean procedentes,  evitando la mora y con cargo al presupuesto respectivo. 21) Cuidar diligentemente que cada propietario u ocupante use su bien de dominio particular,  en la forma prevista en este reglamento y que,  en consecuencia,  no lo haga servir a objetos diferentes de los convenidos,  no perturbe los derechos de los otros copropietarios y no comprometa la seguridad,  solidez y salubridad del edificio,  o de sus vecinos y aplicar al efecto,  en forma directa o coactiva,  las sanciones que autorizare la Asamblea de Copropietarios o el Consejo de Administración. 22) Ejercer,  en fin,  con relación al Edificio,  todas las actividades que no estándole prohibidas legal o estatutariamente,  se acostumbre asignar a los administradores de bienes sujetos al régimen de propiedad horizontal,  solucionando así los vacíos o contradicciones que resultare de este reglamento. 23) Otorgar la fianza que exija el Consejo de administración. 24) Cuidar y vigilar los bienes comunes,  velando por la conservación,  el mantenimiento y buen uso de los mismos,  de las áreas,  instalaciones y servicios comunes y ejecutar los actos de administración,  conservación y disposición de los mismos,  de conformidad con las facultades y las restricciones establecidas en el Reglamento de Propiedad Horizontal. 25) Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la Asamblea General en el acto de desafectación de conformidad con el Reglamento de Propiedad Horizontal. 26) Contratar,  dirigir y controlar los trabajos de reparaciones,  de mejoras o de conservación que ordene la Asamblea General.  27) Rendir al tiempo de terminar su mandato,  las cuentas completas y comprobadas. 28) Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del Conjunto,  lo que deberá hacer cada vez que se produzca el cambio de tenedor o de propietario de un bien de dominio particular. 29) Tomar las medidas necesarias que demanden la seguridad,  tranquilidad,  salubridad e integridad de los ocupantes o usuarios del inmueble y propender por su armónica convivencia.  30) Presentar a la Asamblea los informes detallados sobre sus actividades,  estados financieros y situación general de la administración y darles su ejecución una vez sean aprobados. 31) Ejercer los derechos,  contraer y cumplir las obligaciones que correspondan a la persona jurídica,  dentro de los límites impuestos por la ley o este Reglamento.  32) Notificar a los propietarios de bienes privados,  por los medios que señale este reglamento,  las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración,  según el caso,  por incumplimiento de obligaciones. 33) Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la Ley 675 de 2001,  en el presente reglamento o en cualquier reglamento interno,  que hayan sido impuestas por la asamblea general o el consejo de administración,  según el caso,  una vez se encuentren ejecutoriadas. 34) En general todas las que se deriven de su condición de representante y administrador del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL -,  las demás funciones previstas en la ley,  en el Reglamento de Propiedad Horizontal, así como las que defina la asamblea General de Propietarios.

ARTÍCULO 68.  CESACIÓN EN EL CARGO DE ADMINISTRADOR: El nombramiento del administrador es esencialmente revocable,  aunque la elección haya sido hecha para un periodo determinado.  Además de cualquier otra causa legal,  el administrador cesa en su cargo: 1) Por revocatoria expresa del nombramiento,  que el Consejo de Administración podrá hacer en cualquier momento,  si existiera justa causa o si la asamblea así lo exigiere. 2) Por vencimiento de periodo. 3) Por disolución,  concurso de acreedores,  concordato preventivo o quiebra,  si se trata de una sociedad. 4) Por haber llegado a estado de incapacidad legal o estatutaria. 5) Por abandono evidente del cargo,  dictaminado por el consejo de administración. 6) Por renuncia escrita suya, cuando quede aceptada.

ARTÍCULO 69.  REMUNERACIÓN DEL ADMINISTRADOR:   Se presume que el ejercicio de las funciones del administrador es remunerado en dinero,  a no ser que constare expresamente y por escrito que fue convenido por determinado tiempo o en forma indefinida,  su ejercicio gratuito,  o bien, compensado por privilegios o ventajas especiales,  o pagado o permutado con determinados bienes o servicios de la copropiedad.  La remuneración a que tenga derecho el administrador,  será fijada anualmente por el Consejo de Administración,  para todo el ejercicio presupuestal que ella apruebe,  sea que consista en una suma fija,  o en un porcentaje sobre los recaudos. Toda expensa extraordinaria que el administrador hubiere tenido que hacer en beneficio de la copropiedad,  por hallarse incluida en presupuesto anual de egresos,  le será compensada,  con tal que haya sido consultado con el consejo de administración y aprobada por este,  o que sin haber sido objeto de dicha consulta y aprobación,  su obligatoriedad,  necesidad o urgencia la hiciere imprescindible.  De todas maneras,  deberá acreditarse la suma correspondiente y demostrarse la urgencia de su ejecución.

ARTÍCULO 70.  TRANSMISIÓN DEL CARGO DE ADMINISTRADOR Y RENDICIÓN DE CUENTAS:  Al cesar en el cargo la persona que actúa como administrador,  procederá a hacerle entrega inventariada a su sucesor de los fondos,  recursos,  áreas,  bienes y servicios comunes, documentos y enseres pertenecientes a la copropiedad,  con una completa rescisión de cuentas y en efecto se firmará un acta por el administrador que entrega y el administrador que recibe el cargo,  documento que deberá ser entregado al consejo de administración,  a quien corresponderá,  en receso de la asamblea de copropietarios,  dar el finiquito a quien deje de ser administrador.  Si el nuevo administrador no hubiere llenado aún los requisitos de posesión,  el consejo de administración por si mismo o por un delegado suyo será el encargado de recibir los fondos,  documentos y cuentas del administrador que se retira.  En ningún caso,  ni siquiera en el evento de quedar pendiente alguna reclamación tendrá derecho el administrador a ejercer el derecho de retención sobre fondos,  bienes,  documentos o enseres de la copropiedad. Sin embargo,  estas reclamaciones  se mantendrán aún después de que haya sido entregado su cargo y el Consejo de Administración y la Asamblea de copropietarios están en la obligación de resolver las situaciones presentadas por el administrador saliente,  respondiendo a las acciones judiciales que pueda acarrear el desconocimiento abusivo,  en caso de que las mismas sean justificables.

ARTÍCULO 71.  DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN:  La Asamblea General de Propietarios está obligada a elegir el Consejo de Administración,  el cual estará integrado por un número de cinco (5) miembros principales –uno (1) de cada torre,  preferiblemente y  cinco (5)  suplentes que saldrán de las cinco (5) torres; todos ellos deberán ser propietarios de las unidades privadas respectivas o haber sido delegados por sus dueños con poder escrito;  y serán elegidos  para periodos de un (1) año en la forma estipulada en el parágrafo del artículo 55 del presente reglamento,  pudiendo ser reelegidos en forma indefinida o removidos en cualquier tiempo por la misma Asamblea que para el efecto se cite.  No obstante su periodo,  los miembros del consejo permanecerán en sus cargos mientras la Asamblea no los reemplace.  PARÁGRAFO.  Para ser miembro del Consejo de Administración se requerirá ser propietario de unidad privada o representante legal debidamente acreditado del ente jurídico propietario de la unidad o residente siempre y cuando tenga poder del propietario del inmueble;  así mismo la unidad privada debe encontrarse al día en el pago de todas sus obligaciones estipuladas en la Ley 675 de Agosto 3 de 2.001  y  este reglamento.  Si alguno fuere elegido sin reunir estos requisitos o si los perdiere durante el ejercicio del cargo, no podrá actuar y será reemplazado por el suplente hasta terminar el respectivo periodo.

ARTÍCULO 72.  QUÓRUM Y MAYORÍAS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: El Consejo de Administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros.  Sesionará válidamente,  en forma ordinaria,  por lo menos una vez al mes,  previa convocatoria del Administrador y en forma extraordinaria podrá reunirse en cualquier tiempo a solicitud de su Presidente o del Administrador.  Podrá deliberar con la presencia de por lo menos tres (3) de sus miembros principales o suplentes y sus decisiones se tomarán por mayoría absoluta (dos terceras partes) de los votos de los asistentes a la respectiva reunión,  sin que en ningún momento el número de votos favorables sea inferior a tres.  Se entiende que la presencia del miembro principal excluye para la determinación del quórum la del suplente,  quien podrá asistir con voz pero sin voto.  De lo sucedido en las sesiones se dejará constancia en un acta,  que llevará la firma de quien la presida y el secretario y se insertará en el libro especialmente asignado para ello.  Los servicios del consejo de administración no tendrán remuneración económica y los miembros de esta actuarán con un mandato atendiendo al bien común en el cual deben inspirarse todos sus actos.

ARTÍCULO 73.  FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: Al Consejo de Administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines.  Son funciones y atribuciones del Consejo de Administración: 1) Presentar a consideración de la Asamblea general el presupuesto de gastos y rentas correspondiente a la cada vigencia anual y hacer las restricciones que se consideren necesarias en la ejecución del presupuesto anual,  cuando las necesidades así lo requieran. 2) Autorizar al administrador para que haga las reparaciones de carácter urgente para la seguridad y debida utilización del Conjunto cuando no hubiere partida suficiente en el presupuesto,  o bien,  ordenar directamente estas reparaciones. 3) Autorizar la creación de cargos para la planta de personal,  para atender a la prestación de los servicios generales y a la conservación y sostenimiento de los bienes de servicio común,  determinando sus funciones y salarios. 4) Convocar a la asamblea de copropietarios a reunión ordinaria,  cuando el administrador no lo hiciere oportunamente y a reuniones extraordinarias en los casos previstos en este reglamento y cuando lo considere necesario o conveniente. 5) Elegir entre sus miembros principales el presidente del Consejo. 6) Intervenir en la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o entre estos y la administración y que no hayan sido posibles de solucionar por parte del Administrador,  dándoles la solución que indique la equidad y la justicia. 7) Adoptar las medidas necesarias para el adecuado uso,  protección y disposición de los fondos u otros bienes pertenecientes a la copropiedad. 8) Señalar la cuantía de la fianza que debe presentar el administrador para garantizar el manejo de los bienes y fondos de la copropiedad siempre y cuando se considere oportuno exigir dicha fianza. 9) Designar al Administrador,  fijarle su remuneración y determinar la cuantía hasta la cual pude contratar y decidir válidamente. 10) Rendir informes a la asamblea de copropietarios sobre las cuentas y el presupuesto de ingresos y gastos que presente el administrador. 11) Ejercer el control de la gestión del Administrador y cuando lo considere conveniente informar a la Asamblea General al respecto. 12) Dar normas sobre la forma y periodicidad de los estados de cuentas o informes que el administrador deba rendirle. 13) Exigir al administrador oportuna información sobre los actos y contratos por él celebrados. 14) Llevar proposiciones a la Asamblea sobre la reglamentación del uso de los bienes y áreas comunes o dictar directamente las reglamentaciones especiales sobre el destino,  uso y goce de tales bienes,  así como la rentabilidad,  cuando sea el caso,  aprobando los contratos de arrendamiento respectivos. 15) Estudiar y proponer las reformas al presente reglamento de propiedad horizontal. 16) Autorizar al Administrador a designar apoderados judiciales,  para el inicio de acciones o procesos judiciales o para decidir por transacción o arbitramento los asuntos de la administración. 17) Considerar la posibilidad de realizar mejoras o reparaciones extraordinarias o urgentes,  propuestas por el Administrador,  que no estén incluidas dentro del presupuesto ordinario. 18) Rendir anualmente a la Asamblea,  un informe sobre el funcionamiento del inmueble y de los demás órganos de administración. 19) Autorizar a los propietarios el proyecto de englobamiento de las unidades privadas contiguas,  así como la ejecución de obras,  mejoras o trabajos de adecuación o remodelación que se pretendan ejecutar en las unidades privadas. 20) Orientar el funcionamiento de la administración y controlar la ejecución de los presupuestos y balances. 21) Coordinar los medios o sistemas de control de la seguridad general del inmueble. 22) Autorizar la venta de los bienes,   muebles o elementos de propiedad privada o común,   que no cumplan la finalidad para la cual fueron adquiridos. 23) Ordenar el traslado de fondos de un capítulo a otro del presupuesto,  dando a la Asamblea las razones que lo justifiquen y autorizar las inversiones de los fondos comunes. 24) Autorizar los contratos que haya de celebrar el Administrador en la cuantía que exceda el límite fijado por el Consejo de Administración. 25) Imponer multas o sanciones a los propietarios por el incumplimiento de las obligaciones impuestas por la Ley o el presente reglamento. 26) Todas las demás que le sean delgadas expresamente por la Asamblea o que de acuerdo con la naturaleza de sus funciones le correspondan.

ARTÍCULO 74.  DEL REVISOR FISCAL: El Revisor Fiscal será designado por la Asamblea General de Propietarios para periodos de un año (1) contados  a partir de cada ejercicio,  tendrá un suplente que lo reemplazará en sus faltas temporales o absolutas. El revisor fiscal debe ser contador público, con matrícula profesional vigente y estar inscrito en la junta central de contadores.  PARÁGRAFO.  El revisor fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el Conjunto,  no podrá  tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad,  segundo de afinidad o primero civil,  ni vínculos comerciales,  o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones,  con el administrador y/o los miembros del consejo de administración.

ARTÍCULO 75. FUNCIONES DEL REVISOR FISCAL: Al revisor fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica,  le corresponde ejercer además de las funciones previstas en la ley 675 de 2001,  ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen,  adicionen o complementen,  las siguientes: A) Prescribir el sistema de contabilidad que se debe llevar en la administración. B) Presentar a la asamblea,  una vez finalizado cada periodo presupuestal,  un informe sobre la ejecución del presupuesto del periodo anterior,  sobre la gestión del administrador durante el mimo periodo y sobre la veracidad de las cuentas. C) Dar cuenta a la asamblea de copropietarios de las irregularidades que advierta en la administración. D) Hacer arqueos de caja por lo menos una vez al mes. E) Convocar a reuniones de la asamblea de copropietarios o al consejo de administración cuando lo estime conveniente. F) Autorizar con su firma los balances presentados por el administrador general. G) Velar porque los libros y cuentas de la administración estén al día,  de acuerdo con lo dispuesto en la ley y en este reglamento o con las instrucciones del Consejo de Administración o de la Asamblea General. H) Examinar todas las operaciones,  negocios,  correspondencia,  actas,  inventarios,  libros y comprobantes de los diferentes órganos de dirección de la administración. I) Informar por escrito y en oportunidad al administrador,  a la Asamblea General o al Consejo de Administración,  sobre la veracidad de las cuentas y del balance presentado por el administrador,  así como las irregularidades existentes en el manejo de las cuentas y presupuestos que se le presente para su estudio. J) Asistir a las reuniones del Consejo de Administración o asamblea de copropietarios,  cuando sea citado,  en las que podrá intervenir con voz pero sin voto.  K) En general,  las que se deriven de su condición de contralor de las finanzas de la administración o las que le impongan los demás órganos de dirección.

ARTÍCULO 76.  FONDO DE RESERVA O IMPREVISTOS: La Asamblea General deberá crear un fondo de reserva o imprevistos que pertenecerá a la Persona Jurídica,  con el fin de mantener en todo momento una suma destinada a atender obligaciones o expensas imprevistas,  mejoras y reparaciones urgentes  o para suplir un posible déficit presupuestal anual ordinario.  Este fondo se formará e incrementará con el uno por ciento (1%) del presupuesto anual de gastos comunes y por los ingresos producidos por los títulos valores en que se inviertan los dineros del Fondo de Reserva o Imprevistos.  PARÁGRAFO PRIMERO.  La asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50 %) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año.  El administrador podrá disponer de estos recursos,  previa aprobación de la asamblea general,  de conformidad con lo establecido en el presente reglamento. PARÁGRAFO SEGUNGO.  Este fondo salvo determinación en contrario de la Asamblea,  será manejado en forma separada de los ingresos ordinarios de la Administración,  debiendo mantenerse invertido en títulos de pronta liquidez,  pero con el mejor rendimiento posible.  Si la asamblea lo aprueba,  este fondo podrá ser invertido en mejoras a los bienes de propiedad común.  PARÁGRAFO TERCERO.  La participación que cada unidad privada tenga en los Fondos de Reserva o Imprevistos,  tendrán el carácter de bienes comunes y son de propiedad de la persona jurídica.

ARTÍCULO 77.  MANEJO DE  FONDOS:  A excepción de una suma prudencial destinada a gastos menores en la cuantía determinada por el Consejo de Administración y que será manejada directamente por el Administrador por el sistema de caja menor,  todos los fondos de la persona jurídica serán manejados en cuentas corrientes o de ahorros en entidades financieras debidamente aprobadas por la Financiera de Colombia y a nombre de la misma persona jurídica, con las firmas del administrador y de la persona que el consejo de administración designe.

ARTÍCULO 78.  DE LOS INGRESOS:    La persona jurídica surgida por este régimen de propiedad horizontal,  contará con los siguientes ingresos:   A) Los provenientes de las cuotas de las contribuciones de los propietarios de unidades privadas,  en la cuantía determinada como cuota de administración o expensas ordinarias o corrientes. B) Las contribuciones o cuotas extraordinarias que le sean impuestas a las unidades,  con las formalidades y requisitos consignados en este reglamento. C) Los rendimientos que produzcan las inversiones que haga la administración. D) Los  originados de cualquier otra fuente que resulte de la aplicación del presente reglamento tales como multas,  sanciones,  intereses,  etc. E) Las donaciones que en nombre de la persona jurídica acepte el consejo de administración.

ARTÍCULO 79.  PERIODO PRESUPUESTAL Y ESTADOS FINANCIEROS: El periodo presupuestal en el que deben aplicarse las inversiones,  gastos,  ingresos y demás erogaciones será el comprendido entre el 1º de enero y el 31 de diciembre de cada año.  Llegada esta última fecha,  el administrador cortará las cuentas de dicho año y procederá a elaborar el inventario y los estados financieros correspondientes que muestren el estado financiero y económico de la Propiedad Horizontal,  junto  con el proyecto de presupuesto de ingresos,  gastos e inversiones,  a fin de que este organismo les imparta aprobación y determine el  monto exacto de las cuotas asignadas a cada unidad,  según el proyecto presentado por el mismo administrador para el siguiente periodo.  Estos documentos deberán ser presentados en la oportunidad prevista en este reglamento a consideración de la asamblea general de propietarios en la reunión ordinaria o extraordinaria siguiente.  En caso de que la asamblea general de propietarios no apruebe,  en la reunión correspondiente,  el presupuesto de ingresos y gastos aplicable para el periodo correspondiente,  regirá el presupuesto aprobado para el periodo inmediatamente anterior,  hasta tanto no se apruebe el nuevo presupuesto.  PARÁGRAFO PRIMERO.  El superávit o déficit que arroje la ejecución de cada presupuesto será tenido en cuenta para la elaboración del respectivo presupuesto del siguiente ejercicio.  PARÁGRAFO SEGUNDO.  El consejo de administración y el administrador serán responsables dentro de sus respectivas funciones de la ejecución del presupuesto aprobado por la asamblea general y su ejercicio se someterá a los procedimientos contables de que trata el presente reglamento.

CAPÍTULO XII.  DE LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.  ARTÍCULO 80. CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL:    La propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las siguientes causales: 1) La destrucción o el deterioro total del Conjunto,  en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del mismo,  salvo cuando se decida su reconstrucción,  de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.  2) La decisión unánime de los titulares del derecho de la propiedad sobre bienes de dominio particular,  siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos. 3) La orden de autoridad judicial o administrativa.  PARÁGRAFO PRIMERO.    En caso de demolición o de destrucción total del Conjunto,  el terreno sobre el cual se encontraba construido seguirá gravado proporcionalmente,  de acuerdo con los coeficientes de copropiedad,  por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.  PARÁGRAFO SEGUNDO.  La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales legales antes mencionadas,  una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea general de propietarios,  o la sentencia judicial que lo determine,  cuando a ello hubiera lugar y se inscriba en la oficina de registro de instrumentos públicos.

ARTÍCULO 81.  PROCEDIMIENTO PARA LA LIQUIDACIÓN: La liquidación de la persona jurídica denominada CONJUNTO RESIDENCIAL “EL REFUGIO DEL PARQUE”, PROPIEDAD HORIZONTAL se hará de conformidad con el siguiente procedimiento: A) Se convocará inicialmente a una Asamblea General Especial,  de la totalidad de los propietarios de las unidades privadas,  las que nombrarán,  mediante el voto de la mayoría absoluta,  uno o varios liquidadores,  con sus respectivos suplentes.  Si son dos o más liquidadores,  obrarán conjuntamente,  salvo lo dispuesto en la misma asamblea.  Esta asamblea es el único órgano facultado para nombrar o remover libremente a los liquidadores y suplentes,  determinar el valor de sus servicios y aprobar la cuenta final y el Acta de distribución.  B) Mientras no se haga este nombramiento o no se posesionen los designados, actuarán como liquidadores,  el último presidente del Consejo de Administración,  junto con el Administrador,  quienes actuarán de consuno.  C) Los liquidadores deberán informar a los acreedores de la persona jurídica el estado de liquidación,  mediante aviso publicado en un diario de amplia circulación en la ciudad de Bucaramanga. D) Durante la liquidación,  la Asamblea General y el Consejo de Administración podrán sesionar en forma ordinaria o extraordinaria,  en la forma indicada en este reglamento y tendrán todas las funciones que sean compatibles con el estado de liquidación. E) Cancelado el pasivo externo,  se elaborará la cuenta final de liquidación y el acta de distribución del remanente,  entre los propietarios de las unidades privadas.  Al efecto,  el liquidador convocará a la Asamblea General para  su aprobación.  Si no se reúne con el quórum exigido por la Ley,  que es de setenta por ciento (70 %) participación,  el liquidador citará a una segunda reunión,  para dentro de los diez (10) días hábiles siguientes,  la que podrá sesionar con cualquier número plural de propietarios,  que represente el setenta por ciento (70 %) y por mayoría absoluta de los asistentes podrá aprobar las cuentas finales de liquidación,  las que deberán ser protocolizadas mediante escritura pública que deberá inscribirse en las oficinas de registro de instrumentos públicos de Bucaramanga,  en todas las matrículas correspondientes a las unidades privadas. F) El acta de liquidación final deberá registrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y representación legal,  para efectos de la extinción de la persona jurídica.

CAPÍTULO XIII.  CONTRIBUCIÓN A LAS EXPENSAS COMUNES.  ARTÍCULO 82.  PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS:  Los propietarios de los bienes privados del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL,  están obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes,  así como al pago de cuotas extraordinarias que se decreten por los órganos de administración,  en el porcentaje asignado en este capítulo,  como cuota de participación en los gastos y de acuerdo con el Reglamento de Propiedad Horizontal.  PARÁGRAFO PRIMERO.    Para efectos de la determinación de los gastos que corresponde sufragar a cada unidad privada,  anualmente se deberá elaborar,  por parte de la administración un presupuesto que se distribuirá entre las unidades privadas de acuerdo  a su coeficiente de participación asignados a cada unidad privada,  los cuales sólo podrán ser modificados por la asamblea General de Propietarios,  mediante decisión tomada por el voto favorable del cincuenta y uno por ciento (51 %) de la totalidad de las cuotas de participación en la persona jurídica,  a que se refiere este reglamento.  PARÁGRAFO SEGUNDO.  Las cuotas ordinarias que afecten las unidades privadas deberán ser canceladas,  por mensualidades anticipadas,  dentro de los diez (10) primeros días calendario del respectivo mes.

ARTÍCULO 83.  CUOTAS EXTRAORDINARIAS: En el evento en que la asamblea general de copropietarios apruebe el cobro de cuotas extraordinarias,  estas se destinarán exclusivamente al fin para el cual fueron aprobadas y serán recaudadas directamente por la administración.  Se entiende que tendrán este carácter aquellas destinas a cubrir gastos específicos que tengan relación con los bienes o zonas comunes,  tales como seguros,  reparación y mantenimiento de cubiertas,  fachadas y demás bienes y servicios comunes.  En este caso,  se asignarán cuotas con base en el coeficiente de participación en gastos a que se refiere este capítulo.  PARÁGRAFO.  Las cuotas extraordinarias se deberán cancelar en el término que determine la Asamblea.

ARTÍCULO 84.  OBLIGATORIEDAD Y SOLIDARIDAD:   Los propietarios de las unidades privadas quedarán obligados a pagar la cuota de administración que le sea asignada,  para lo cual el Administrador procederá a informarles por escrito,  el valor que le corresponda.  Esta obligación del pago de expensas afecta directamente la unidad privada,  cualquiera que sea su propietario actual y el título de adquisición,  siendo este un crédito a favor de la persona jurídica,  sin perjuicio de la responsabilidad personal del propietario de la respectiva unidad.  Además existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado respecto al pago de todas las obligaciones relacionadas con las cuotas ordinarias,  extraordinarias,  multas,  sanciones e intereses que se causen a favor de la persona jurídica.  Igualmente,  existirá solidaridad en su pago,  entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado,  respecto de las expensas comunes y extraordinarias,  no pagadas por el primero,  al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.  Al momento de otorgarse la escritura de transferencia de dominio respectiva,  deberá entregarse paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes y extraordinarias  expedido por el representante legal de la copropiedad.  En caso de no existir el paz y salvo correspondiente,  se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia,  así como de la respectiva solicitud presentada al Administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad.  PARÁGRAFO PRIMERO.  Cuando el dominio de un bien privado pertenezca en común y pro indiviso a dos o más personas,  cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien,  sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros,  en la proporción que le corresponda.  PARÁGRAFO SEGUNDO.    La obligación de contribuir oportunamente con las expensas del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-,  se aplica aún cuando un propietario no ocupe su bien privado,  o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común.

ARTÍCULO 85.  INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS:    El retardo en el cumplimiento del pago de expensas ordinarias, cuotas extraordinarias aprobadas, así como multas o sanciones que se impongan, causará intereses de mora a partir de la fecha en que sean exigibles, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Financiera de Colombia. Mientras subsista este incumplimiento,  tal situación podrá publicarse en las instalaciones del CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-,  en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes,  garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.  El acta de Asamblea General incluirá a los propietarios que se encuentren en mora. PARÁGRAFO.  El capital de la deuda jamás podrá condonarse por prohibición expresa de la ley.  Si ello sucediere los asambleístas que aprueben esta condonación estarán sujetos a demandas ante las autoridades respectivas y responderán con su propio peculio.

ARTÍCULO 86.  PROCEDIMIENTO PARA ACCIÓN EJECUTIVA: En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de las expensas ordinarias o extraordinarias,  con sus correspondientes intereses,  sólo podrá exigirse por el juez competente,  como anexos a la respectiva demanda: A) Poder debidamente otorgado.  B) Certificado de existencia y representación de la persona jurídica demandante. C) En caso que el demandado sea una persona jurídica,  se anexará el certificado de representación de dicha persona.  D) El título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el Administrador que no requerirá protesto,  requerimiento,  constitución en mora,  ni ningún otro requisito o procedimiento adicional alguno.  E)  La acción ejecutiva a que se refiere este artículo,  no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la Ley 675 del 3 de agosto de 2001.

CAPÍTULO XIV.  SOLUCIÓN DE CONFLICTOS.  ARTÍCULO 87.  SOLUCIÓN DE CONFLICTOS:    Para la solución de los conflictos de convivencia que se presente entre los propietarios o tenedores de los bienes de dominio particular,  entre las personas que usen las instalaciones del Conjunto,  o entre ellos y el Administrador,  o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica,  en relación con el ejercicio de sus derechos o el cumplimiento de las obligaciones derivadas del Régimen de Propiedad Horizontal y contenidas en este reglamento,  sin perjuicios de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales,  se acudirá a:  1) COMITÉ DE CONVICENCIA. El cual estará formado por tres (3) personas propietarias de las unidades privadas del Conjunto,  que residan en él,  distintas a las que conforman el Consejo de Administración,  elegidas por la Asamblea General de Copropietarios. Dicho comité presentará fórmulas de arreglo orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad;  las consideraciones de este comité se consignarán en un acta suscrita por las partes y los miembros del comité y la participación en él será ad honoren y por un periodo de un año.  Este comité no podrá imponer sanciones en ningún caso. 2) MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Podrán las partes acudir a la conciliación establecida por la Ley 675 de 2001. PARÁGRAFO.  Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente artículo,  se dará el trámite del proceso verbal sumario contemplado en el capítulo II del título XXIII  del Código de Procedimiento Civil,  o en las disposiciones que lo modifiquen,  adicionen o complementen.

CAPITULO XV.  FALTAS Y SANCIONES.  ARTICULO 88. FALTAS: Se consideran como faltas: A)  Irrespetar de palabra o de hecho a cualquiera de los miembros del consejo de administración,  al administrador,  celadores o empleados del  CONJUNTO EL RESIDENCIAL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL-,  cuando algunos de estos en cumplimiento de sus deberes llame la atención al propietario y/o residente,  familiares o invitados cuyo comportamiento sea incorrecto o viole cualquier estipulación de este reglamento. B) La riña en cualquiera de sus manifestaciones,  así como el permanecer en estado de embriaguez dentro de las áreas comunes. C) Toda injuria,  amenaza o irrespeto contra cualquier propietario,  residente,  familiar o visitante. D) Proferir palabras soeces en las zonas comunes y sociales del Conjunto.  E) La ejecución de actos obscenos que atenten contra la moral,  el decoro y las buenas costumbres en las zonas comunes y sociales del Conjunto.  F) Todo acto contrario a las buenas costumbres y honradez. G) Permanecer con armas de fuego o corto punzantes en las áreas comunes y sociales del Conjunto.  H) La ejecución de actos que atenten contra los intereses y el buen nombre del Conjunto. I) El incumplimiento de los preceptos establecidos a lo largo del reglamento,  salvo lo referido a las expensas económicas.

ARTÍCULO 89.  SANCIONES: La sanción se aplicará en proporción a la naturaleza de la falta;  en tal sentido se tendrán en cuenta los siguientes criterios para determinar su gravedad o levedad: A. Intencionalidad con que se llevó a cabo el acto. B. La imprudencia o negligencia que ocasionó la misma. C. Los atenuantes del acto (que haya subsanado el daño que hubiere ocasionado,  que se hubiere asumido y aceptado la responsabilidad de la conducta de forma inmediata etc.). D.  Los agravantes de la misma,  que serán: -la reincidencia,  - la perturbación de bienes comunes de naturaleza esencial,  la utilización de medios que puedan poner en peligro la vida e integridad de los residentes,  - cuando se cause un grave daño a la edificación. Las sanciones por incumplimiento del presente reglamento serán impuestas por el Consejo de Administración y velará por el cumplimiento de las mismas junto con la Administración;  cuando sea catalogada grave la falta,  cualquiera que sea ella,  dentro de las zonas o áreas comunes o privadas,  la administración informará al consejo de administración y tendrán la autoridad para fijar las demás sanciones o multas. PARÁGRAFO PRIMERO. Las sanciones aplicables serán: a. Cometida la falta por primera vez según la gravedad de la misma se sancionará con reconvención escrita o publicación en la cartelera destinada a la administración. Si la misma es catalogada como grave se procederá a sancionar con reconvención,  publicación y multa equivalente hasta el 25 % del valor de las expensas ordinarias mensuales (administración),  este valor se duplicará en caso de prolongarse la comisión de la falta;  en caso de prolongarse por mas de 10 días la comisión de la misma se empezará a sancionar con multa equivalente hasta el 100% del valor de las expensas ordinarias diarias por cada día que se prolongue dicha comisión,  hasta alcanzar el máximo establecido en la Ley 675 de 2001.  PARÁGRAFO SEGUNDO.  En los casos en los cuales la comisión de la falta grave o leve involucre un bien común no esencial el Consejo de Administración restringirá su uso y goce por parte del infractor. Igualmente cuando se vea envuelto en la comisión de la falta un no residente podrá adoptarse como sanción,  la prohibición al mismo de permanecer en áreas comunes del Edificio y tan solo permitírsele el tránsito por las mismas.  PARÁGRAFO TERCERO. La comisión de faltas por parte de menores de edad conforme a nuestro ordenamiento hará surgir la responsabilidad de sus padres o tutores.  PARÁGRAFO CUARTO.  Cuando la comisión de la falta implique la posible comisión de un hecho sancionable en nuestro ordenamiento jurídico,  el Consejo de Administración y la Administración tendrán la obligación de poner en conocimiento de las autoridades competentes tal situación.

ARTICULO 90.  PROCEDIMIENTO PARA FIJACION DE MULTAS: El consejo de Administración  comunicará por escrito al residente la información acerca de la presunta comisión de la falta. El residente o propietario dentro de los tres (3) días hábiles siguientes tendrá derecho a rebatir los fundamentos de su presunta responsabilidad,  aportando las pruebas que pretenda hacer valer. Paso seguido el Consejo dentro de los diez (10) días hábiles siguientes tomará una decisión,  consistente en la sanción o absolución del presunto infractor,  la cual se comunicará por escrito al absuelto y o infractor y al administrador,  cumplido lo anterior quedará en firme y se podrá hacer efectiva por parte del administrador o el Consejo de Administración. Las multas prestarán mérito ejecutivo 30 días después de haber quedado en firme.  PARÁGRAFO PRIMERO. El Consejo de Administración de considerarlo pertinente y solo para el caso de faltas graves podrá suspender o restringir el uso de bienes comunes no esenciales hasta tanto se produzca una decisión de fondo.

CAPÍTULO XVI. OTRAS DISPOSICIONES.  ARTÍCULO 91.  CONDICIONES DE SALUBRIDAD Y SEGURIDAD: EL CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL- se desarrolló en ejecución de los planos arquitectónicos,  estructurales y de estudio de suelos aprobados por las autoridades competentes,  bajo la dirección de profesionales en dicha actividad y empleando materiales de buena calidad.  Cuenta con los servicios públicos requeridos para su idónea habitabilidad,  instalados de acuerdo con los reglamentos de las respectivas empresas suministradoras.  Goza de luz y ventilación adecuadas para cada tipo de área y demás condiciones de higiene requeridas al respecto.  Todo el proyecto del Conjunto cumple con las características acordes con su destinación y con las exigencias de la técnica y las disposiciones urbanísticas que sobre construcción están vigentes para el municipio de Bucaramanga.

ARTICULO 92.  Cualquier vacío que se presente en este reglamento será suplido por las normas legales pertinentes,  relacionadas con las propiedad horizontal. Igualmente si se presentare contradicción entre lo dispuesto en cualquiera de los artículos que lo conforman este reglamento y las normas legales, prevalecerán estas últimas.

ARTÍCULO 93.  VIGENCIA: Este Reglamento de Propiedad Horizontal,  que reforma y unifica  el Reglamento de Propiedad Horizontal, de EL CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO DEL PARQUE –PROPIEDAD HORIZONTAL,  consagrado en la Escritura Pública No. 4.972 del 6 de Septiembre de 1.991,  otorgada por la Notaria Tercera del Círculo de Bucaramanga,  la Escritura Pública No. 3.420 del 9 de Diciembre de 1.992,  corrida en la Notaría Segunda del círculo de Bucaramanga y la Escritura Pública No. 1.597 del 8 de Junio de 1.993,  corrida en la Notaría Segunda del Círculo de Bucaramanga,  rige a partir de su protocolización  y correspondiente registro  en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y se integra con este.